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Ein Untermietvertrag regelt die rechtliche Beziehung zwischen einem Mieter (Untervermieter), der eine Immobilie selbst gemietet hat, und einem Dritten (Untermieter), an den er die Fläche oder einen Teil davon weitervermiet. Das Dokument schafft ein eigenständiges Mietverhältnis und enthält alle wesentlichen Bedingungen: Beschreibung des Mietobjekts, Laufzeit, Miethöhe, Zahlungsweise, Kaution, Instandhaltungspflichten und Regelungen zum Zustand bei Rückgabe. Die Vorlage steht als kostenloser Word-Download zur Verfügung und kann schnell angepasst, online bearbeitet oder als PDF exportiert werden — ideal für Büroflächen, Gewerbespaces, Wohnungen und Werkstätten.
Ein Untermietvertrag schützt beide Seiten: Er regelt klar die Rechte und Pflichten des Untermieters, sichert den Untervermieter gegen Zahlungsausfälle (durch Kaution und Strafklauseln) und verhindert später Konflikte über Miethohe, Zahlungszeitpunkte oder Zustand der Fläche. Ohne schriftliche Vereinbarung kann es zu Missverständnissen kommen — was ist im Mietpreis enthalten, wer zahlt Nebenkosten, wie wird die Fläche bei Auszug übergeben? Ein korrekt ausgefüllter Untermietvertrag dokumentiert alle Absprachen und ist im Streitfall ein wichtiges Beweismittel. Besonders wichtig: Der Untervermieter bleibt gegenüber seinem Hauptvermieter haftbar — ein gut strukturierter Vertrag mit dem Untermieter ist daher eine unverzichtbare Absicherung.
| Wenn Ihre Situation ist… | Diese Vorlage verwenden |
|---|---|
| Standard für Untervermietung von Büro-, Gewerbe- oder Wohnfläche | Vollständiger Untermietvertrag |
| Wenn Nebenkosten (Betriebskosten) auf den Untermieter umgelegt werden | Untermietvertrag mit Nebenkosten |
| Wenn ein Makler in den Untermietungsprozess eingebunden ist | Untermietvertrag mit Makler |
| Befristete Untervermietung (z. B. während Elternzeit oder Sabatical) | Untermietvertrag auf Zeit |
| Wenn die Fläche möbliert vermietet wird | Untermietvertrag für Möblierte Fläche |
| Wenn bestimmte Nutzungen ausgeschlossen sein sollen (z. B. keine Lagerung) | Untermietvertrag mit Nutzungsbeschränkungen |
Warum es wichtig ist: Ohne genaue Quadratmeter, Etage und Lageplan können spätere Streitigkeiten entstehen, wenn der Untermieter über weniger oder andere Fläche verfügt als erwartet.
Fix: Beigabe eines Grundrisses als Anhang und genaue Angabe aller Raumdimensionen sowie Etage.
Warum es wichtig ist: Unstimmigkeiten über Zahlungsweise, Zahlungstag und Rechnungsangaben führen zu Verzögerungen und Konflikten.
Fix: Geben Sie konkret an: 'Miete fällig am 1. jeden Monats im Voraus via Bankschecks an Adresse [...]'
Warum es wichtig ist: Zu hohe oder nicht angemessen dokumentierte Kautionen sind rechtlich nicht durchsetzbar und können zu Rückzahlungspflichten führen.
Fix: Orientieren Sie sich an gesetzlichen Höchstgrenzen (meist 1–3 Monatsmieten) und dokumentieren Sie die Kaution mit separatem Übergabeprotokoll.
Warum es wichtig ist: Ohne dokumentierte Besichtigung und Zustandsbericht können beide Seiten später Schäden geltend machen, die nie bewiesen werden können.
Fix: Regeln Sie in Schrift und mit Fotos/Video: genaue Besichtigungsfrist, gemeinsame Begehung, schriftliche Unterschrift unter das Übergabeprotokoll.
Warum es wichtig ist: Wenn der Untervermieter aus seinem Hauptmietvertrag fliegt, verliert auch der Untermieter sein Anrecht — es sei denn, es ist Schutz im Vertrag.
Fix: Integrieren Sie Klausel: 'Der Untervermieter garantiert die Stabilität des Hauptmietvertrags während der Untermietungslaufzeit.'
Warum es wichtig ist: Wenn unklar ist, wer für Versicherung, Nebenkosten, Hausmeister usw. bezahlt, entstehen Überraschungen.
Fix: Regeln Sie explizit: 'Untermieter zahlt nur Kaltmiete [BETRAG], alle Nebenkosten tragen [Untervermieter/Untermieter anteilig].'
In einfacher Sprache: Definiert genau, welche Fläche, in welchem Gebäude, auf welcher Etage und mit welcher Quadratmeterzahl untermietet wird.
Der Mieter vermietet an den Untermieter [NUMMER] Quadratmeter des Gebäudes, die sich alle auf der [#] Etage befinden, wie ausführlich in Anhang A beschrieben, welcher hier beigefügt ist und einen Teil dieses Untermietvertrags bildet.
Häufiger Fehler: Die Fläche wird nur vage beschrieben, ohne genaue Quadratmeterangaben oder Lage im Gebäude, was später zu Streitigkeiten führt.
In einfacher Sprache: Legt fest, wie lange die Untermietung gültig ist und an welchem Datum sie beginnt und endet.
Die Laufzeit dieses Untermietvertrags beträgt zunächst [NUMMER] Jahre, beginnend am [DATUM] und endend am [DATUM], sofern er nicht vorher wegen Verletzung der Bedingungen und Konditionen dieses Untermietvertrags gekündigt wird.
Häufiger Fehler: Die Laufzeit wird nicht konkret festgelegt, oder es werden unterschiedliche Daten für Anfang und Ende genannt, die sich widersprechen.
In einfacher Sprache: Erklärt, dass der Untermieter die Fläche im Zustand übernimmt, in dem sie sich befindet (Besitzergreifung gilt als Abnahmebestätigung).
Die Belegung des gemieteten Anwesens durch den Untermieter ist ein schlüssiger Nachweis der Abnahme. Der Untermieter akzeptiert den Besitz und Gebrauch des gemieteten Anwesens 'wie gesehen', in dem Zustand, wie es sich zum Zeitpunkt dieser Vereinbarung befindet, und zwar mit allen Mängeln.
Häufiger Fehler: Der Untermieter behält sich vor, später noch Mängel geltend zu machen, obwohl er die Fläche bereits bezogen hat — dies führt zu Vorwürfen der Akzeptanz.
In einfacher Sprache: Regelt, was passiert, wenn der Untermieter die Fläche nach Vertragsende nicht sofort zurückgibt, und legt die dafür fällige Miete fest.
Eine Verspätung bei der Übergabe des gemieteten Anwesens durch den Untermieter nach Ablauf der Laufzeit dieser Vereinbarung ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Untervermieters, die vorab einzuholen ist, erlaubt, und ist als monatliches Mietverhältnis auszulegen, bei einer Miete pro Monat in Höhe von [%] der Miete, die unmittelbar vor einer solchen Verspätung fällig ist.
Häufiger Fehler: Es ist nicht klar, was geschieht, wenn der Untermieter nach Vertragsende einfach nicht auszieht — dies führt zu rechtlichen Komplikationen.
In einfacher Sprache: Schreibt vor, dass der Untermieter die Fläche bei Beendigung sauber und in gutem Zustand zurückgeben muss und regelt die gemeinsame Besichtigung.
Bei Beendigung dieses Untermietvertrags hat der Untermieter den Besitz des gemieteten Anwesens an den Untervermieter in einem guten, sauberen und sicheren Zustand, vorbehaltlich vertretbarer Abnutzung, zurückzugeben. Am oder vor [NUMMER] Tage nach dem Räumen haben beide Parteien eine gemeinsame Besichtigung durchzuführen.
Häufiger Fehler: Es wird nicht festgehalten, wer für die Reinigung und Reparaturen verantwortlich ist, oder die Besichtigungsfrist ist unklar.
In einfacher Sprache: Definiert den Mietzahlung, den Zahlungstag und die Zahlungsadresse sowie wann die Zahlung fällig ist.
Der Untermieter bezahlt an den Untervermieter als Kaltmiete [BETRAG] pro Monat, am [TAG] eines jeden Monats, beginnend am [DATUM], in Form von Bankschecks oder Zahlungsanweisung an die im Vertrag angegebene Adresse.
Häufiger Fehler: Der Zahlungstag ist nicht konkret genannt, oder es ist unklar, ob die Miete im Voraus oder im Nachhinein fällig ist.
In einfacher Sprache: Regelt, was passiert, wenn der Untermieter die Miete verspätet bezahlt, und legt Verzugszinsen und Gebühren fest.
Für den Fall, dass der Untermieter die Miete innerhalb von [NUMMER] Tagen nicht bezahlt, kann der Untervermieter einen Säumniszuschlag in Höhe von [%] des nicht bezahlten Betrags verlangen. Darüber hinaus trägt jeder überfällige Betrag Zinsen zu einer Rate von nicht weniger als [%] pro Monat zum Höchstsatz, der nach geltendem Recht zulässig ist.
Häufiger Fehler: Der Säumniszuschlag wird zu hoch angesetzt oder Verzugszinsen sind unangemessen, was rechtlich nicht durchsetzbar sein kann.
In einfacher Sprache: Legt fest, welchen Betrag der Untermieter als Kaution hinterlegen muss, um die Erfüllung des Vertrags sicherzustellen.
Mit Abschluss dieses Untermietvertrags hat der Untermieter beim Untervermieter einen Betrag in Höhe von [BETRAG] (die 'Kaution') zu hinterlegen, um eine Sicherheit für die Erfüllung der Bestimmungen dieses Untermietvertrags bereitzustellen.
Häufiger Fehler: Die Kautionshöhe ist gesetzlich zu hoch angesetzt oder es ist nicht geregelt, wie die Kaution nach Vertragsende zurückgegeben wird.
In einfacher Sprache: Verpflichtet den Untermieter, alle geltenden Gesetze, Verordnungen und Behördenauflagen zu befolgen und erforderliche Änderungen durchzuführen.
Der Untermieter hat auf eigene Kosten unverzüglich allen zuständigen Gesetzen, Verordnungen, Vorschriften, Regeln, Anordnungen, Richtlinien und Regulierungen der staatlichen Behörde nachzukommen und alle erforderlichen Änderungen, Ergänzungen oder Veränderungen an dem gemieteten Anwesen durchzuführen.
Häufiger Fehler: Der Untermieter ist sich nicht bewusst, dass er alle Betriebskosten und Behördenauflagen selbst tragen muss, was später zu finanziellen Überraschungen führt.
Tragen Sie das wirksame Datum, Namen und Adressen beider Parteien (Untervermieter und Untermieter) ein. Überprüfen Sie die Rechtsform beider Seiten (Einzelunternehmer, GmbH, usw.).
💡 Verwenden Sie die genauen Namen wie im Handelsregister oder Personalausweis, um Missverständnisse zu vermeiden.
Geben Sie die genaue Lage des Anwesens an (Straße, Hausnummer, Stadt, Bundesland) sowie die exakte Flächengröße in Quadratmetern und die Etage oder das Geschoss. Verweisen Sie auf Anhang A oder Grundrisse.
💡 Laden Sie einen Grundriss oder Lageplan bei und nummerieren Sie diesen als Anhang A, um Verwechslungen auszuschließen.
Tragen Sie das genaue Start- und Enddatum der Untermietung ein (z. B. 'ab 01.01.2024 bis 31.12.2027'). Geben Sie auch die Dauer in Jahren an.
💡 Wählen Sie Daten, die mit Kalendermonaten übereinstimmen, um Abrechnungswirrungen zu vermeiden.
Legen Sie den monatlichen Mietzahlung fest, den Fälligkeitstag (z. B. 1. des Monats), die Zahlungsadresse und akzeptierte Zahlungsmethoden (Bankschecks, Zahlungsanweisung).
💡 Hinterlegen Sie ein Bankkonto des Untervermieters, um sicherzustellen, dass Zahlungen korrekt ankommen.
Geben Sie einen Kautionsbetrag an. In Deutschland und Österreich liegt dieser typischerweise zwischen einer und drei Monatsmieten. Schweiz: 1–2 Monatsmieten.
💡 Dokumentieren Sie die Kautionszahlung schriftlich und regeln Sie, unter welchen Bedingungen sie nach Vertragsende zurückgegeben wird.
Legen Sie die Karenzfrist fest (z. B. '3 Tage'), nach der Zahlungen überfällig sind. Definieren Sie einen Säumniszuschlag (z. B. 2–5 % des fälligen Betrags) und Verzugszinsen (im Rahmen gesetzlicher Grenzen).
💡 Achten Sie darauf, dass Säumniszuschläge nicht zu hoch ausfallen — zu aggressive Klauseln können vor Gericht angegriffen werden.
Legen Sie fest, innerhalb wie vieler Tage nach Vertragsende (z. B. 14 Tage) eine gemeinsame Besichtigung stattfinden muss und wer für Reinigung und Reparaturen verantwortlich ist.
💡 Erstellen Sie bei der Besichtigung ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Fotos oder Videos, um später Streit über Mängel zu vermeiden.
Beide Parteien unterzeichnen das Dokument. Bei Unternehmen: Vertreter/in mit Vollmacht. Besorgen Sie sich beglaubigte Kopien für beide Seiten.
💡 Lassen Sie Unterschriften notariell beglaubigen, wenn Sie zusätzliche Sicherheit wünschen — dies ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber hilfreich.
Das hängt von Ihrem Mietvertrag mit dem Hauptvermieter ab. In vielen Fällen müssen Sie eine schriftliche Genehmigung des Hauptvermieters einholen. Lesen Sie Ihren Mietvertrag oder fragen Sie Ihren Vermieter, bevor Sie einen Untermietvertrag abschließen. Unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung des Hauptmietvertrags führen.
Nein, ein Untermietvertrag für Büro- oder Gewerbefläche muss nicht notariell beglaubigt werden. Es reicht eine schriftliche Vereinbarung mit Unterschriften beider Parteien. Allerdings empfiehlt es sich, beglaubigte Kopien zu lagern. Für Wohnraum in einigen Bundesländern gelten möglicherweise zusätzliche Anforderungen — informieren Sie sich bei Ihrer zuständigen Behörde.
In Deutschland und Österreich liegt die Kautionshöhe üblicherweise zwischen einer und drei Monatsmieten. Die Schweiz arbeitet mit ähnlichen Größenordnungen. Die Höhe sollte im Verhältnis zur Miete und zum Risiko stehen. Dokumentieren Sie jede Kautionszahlung schriftlich und verwalten Sie das Geld sicher, da es am Ende der Mietzeit zurückgegeben werden muss — abzüglich eventueller berechtigter Schadensersatzforderungen.
Das ist ein erhebliches Risiko für Sie und Ihren Untermieter. In diesem Fall verliert der Untermieter seinen Anspruch auf die Fläche. Schützen Sie sich durch eine Klausel, die Sie verpflichtet, dem Untermieter einen alternativen Platz anzubieten oder den Vertrag aufzulösen. Besprechen Sie dieses Szenario mit Ihrem Rechtsbeistand.
Das hängt vom Vertrag ab. Wenn die Laufzeit nicht endet, benötigen Sie normalerweise eine Kündigungsfrist (z. B. 3 Monate zum Ende eines Kalendermonats). Ohne spezifische Kündigungsklauseln gelten oft die gesetzlichen Mietfristen. Regeln Sie Kündigungsfristen und -modalitäten klar im Vertrag, um Missverständnisse zu vermeiden.
Dies sollte klar im Untermietvertrag geregelt sein. Üblicherweise ist der Untermieter für alltägliche Reinigung und kleine Reparaturen verantwortlich, während der Untervermieter für Mängel zuständig ist, die bereits beim Bezug vorhanden waren. Größere Renovierungen bleiben meist bei dem, der sie zahlt — dokumentieren Sie das schriftlich.
Ja, aber nur, wenn der Untermietvertrag dies ausdrücklich vorsieht. Regeln Sie, welche Kosten auf den Untermieter umgelegt werden (z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr) und wie sie abgerechnet werden. Achten Sie darauf, dass die Umlage fair und transparent ist — insbesondere wenn Sie selbst noch Nebenkosten an den Hauptvermieter zahlen.
Ein Untermietvertrag ist eine vollständige Mietverhältnis mit festem Mietpreis, Laufzeit und Kaution. Ein Sharing Agreement ist hingegen eine informal, temporäre oder kostenneutrale Vereinbarung, z. B. wenn zwei Freelancer sich einen Schreibtisch teilen und nur Nebenkosten aufteilen. Für Sharing setzen Sie besser eine einfacheres Vereinbarungsdokument auf; für formale Untervermietung brauchen Sie einen vollständigen Mietvertrag.
Ob Maklergebühren anfallen, hängt davon ab, ob Sie einen Makler beauftragen. Ist dem der Fall, wird die Gebühr normalerweise zwischen Untervermieter und Untermieter aufgeteilt (je 50 %). Regeln Sie dies im Untermietvertrag oder in einem separaten Maklerverhältnis. Der Makler muss eine Provision von max. 50 % einer Monatsmiete erhalten (je Seite).
Ein Untermietvertrag kann sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume genutzt werden, ist aber strukturell identisch mit einem Wohnungsmietvertrag. Der Unterschied liegt in der Nutzungsart und den spezifischen Klauseln. Für Wohnraum gelten in vielen Bundesländern zusätzliche Schutzbestimmungen — informieren Sie sich über die Mieterschutzgesetze vor Ort.
Ein klassischer Büromietvertrag wird direkt zwischen Büroflächen-Eigentümer und Nutzer abgeschlossen. Ein Untermietvertrag für Büroräume hat die gleiche rechtliche Struktur, aber eine zusätzliche Ebene: Der Untervermieter ist selbst noch Mieter des Hauptvermieters und haftet dafür, dass der Untermietvertrag mit dem Hauptmietvertrag vereinbar ist.
Eine Kooperationsvereinbarung ist weniger formal und wird oft zwischen Partnern verwendet, die sich Fläche teilen, ohne ein echtes Mietverhältnis einzugehen. Ein Untermietvertrag ist hingegen ein vollständiges Mietverhältnis mit festem Mietpreis, Kaution und Rechtspflichten. Wählen Sie den Untermietvertrag für formale Vereinbarungen; eine Kooperationsvereinbarung für informelle Partnerschaften.
Ein Pachtvertrag betrifft üblicherweise landwirtschaftliche Flächen oder Betriebsmittel, bei denen der Pächter wirtschaftlich selbstständig tätig ist. Ein Untermietvertrag ist ein Mietverhältnis für räumliche Nutzungsrechte (Büro, Wohnung, Werkstatt). Pachtverträge enthalten oft andere Regelungen (z. B. zum Betriebsmittel und zum Ertrag); Untermietverträge konzentrieren sich auf Miete und Instandhaltung.
Professionelle Immobilienverwaltung nutzt Untermietverträge zur Optimierung von Belegungsquoten und zur Teilung großer Liegenschaften.
Betreiber von Gemeinschaftsbüros und Coworking-Spaces setzen Untermietverträge ein, um Schreibtische und Büros an mehrere unabhängige Nutzer zu vermieten.
Handwerksbetriebe und kleinere Gewerbeunternehmen teilen sich oft Werkstätten oder Lagerflächen über Untermietverträge, um Kosten zu senken.
Junge Unternehmen nutzen flexible Untermietverträge für Büroflächen, um schnell skalierbar wachsen zu können, ohne langfristig gebunden zu sein.
Berater, Steuerberater und Anwälte vermieten Büroräume untereinander über Untermietverträge, um Gemeinschaftskosten zu teilen.
Schulungsanbieter und Trainingsunternehmen untervermieten Seminarräume an andere Trainer und Bildungsinstitutionen.
| Weg | Am besten für | Kosten | Zeit |
|---|---|---|---|
| Vorlage verwenden | Einfache Untervermietung von Büro- oder Gewerbefläche mit standardisierter Laufzeit und klarer Miete. | EUR 0 (Vorlage) + Druck/Versand ca. EUR 5–15 | 1–2 Stunden zum Ausfüllen und Unterschreiben |
| Vorlage + Profi-Prüfung | Untervermietung mit komplexen Nebenkosten-Regelungen oder wenn Sie sich unsicher sind, ob der Vertrag rechtssicher ist. | EUR 0–50 (Vorlage) + EUR 150–300 (Anwalt-Stichpunkte) | 2–3 Stunden + 2–3 Tage für Rückmeldung |
| Maßgeschneidert | Große, mehrjährige Untermietungen mit besonderen Bedingungen, Untermietungen, die an Hauptmietverträge gekoppelt sind, oder wenn Hauptmieter bankrottgehen könnte. | EUR 500–1.500 (vollständiger Entwurf durch Anwalt) | 1–2 Wochen für Anwalt |
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