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L'accordo preliminare di locazione è un documento che formalizza l'intesa iniziale tra il proprietario di un immobile (locatore) e chi lo affitta (locatario), prima della stipulazione del contratto di affitto completo e definitivo. Si tratta di un patto semplificato che fissa i termini essenziali della locazione: le date di inizio e fine, l'importo del canone, le modalità di pagamento e l'impegno reciproco a sottoscrivere il contratto vero e proprio entro una scadenza concordata. Disponibile in formato Word modificabile e scaricabile gratuitamente, questo modello consente a proprietari, locatari e professionisti immobiliari di agire rapidamente e con certezza legale, senza attendere la redazione completa di un contratto dettagliato.
Un accordo preliminare di locazione protegge entrambe le parti creando un impegno vincolante che riduce il rischio di fraintendimenti o di repentini cambi di idea. Per il locatore, rappresenta la certezza che il locatario non abbandonerà l'operazione all'ultimo momento; per il locatario, garantisce che l'immobile sarà effettivamente a sua disposizione alle condizioni concordate e che il locatore non lo affitta a terzi nel frattempo. Senza questo documento, le negoziazioni rimangono vaghe e i tempi di occupazione incerto, causando disagi operativi e costi aggiuntivi. Inoltre, l'accordo preliminare formalizza i dettagli economici (canone, date, pagamenti) in modo chiaro, evitando dispute future su quanto effettivamente pattuito. È uno strumento particolarmente utile quando le parti vogliono procedere speditamente ma vogliono anche una base legale solida prima di impegnarsi nel contratto definitivo completo.
| Se la tua situazione è… | Usa questo modello |
|---|---|
| Per immobili abitativi destinati a uso permanente o temporaneo | Accordo preliminare — locazione residenziale |
| Per locali destinati ad attività imprenditoriale o professionale | Accordo preliminare — locazione commerciale |
| Quando l'immobile è affittato insieme a mobili e suppellettili | Accordo preliminare — locazione con arredamento |
| Per affitti di durata inferiore ai 12 mesi o stagionali | Accordo preliminare — locazione a breve termine |
| Quando il locatario ha la possibilità di acquistare il bene al termine | Accordo preliminare — locazione con opzione di riscatto |
| Quando il locatario intende affittare parzialmente a terzi | Accordo preliminare — sublocazione |
Perché conta: Un documento con informazioni incomplete o errate è difficile da far valere legalmente e può essere contestato come non autentico.
Fix: Riporta nome intero, cognome, indirizzo completo e, se società, numero di iscrizione al Registro delle Imprese e luogo di costituzione.
Perché conta: Questa confusione crea dubbi sulla data in cui il locatario acquista il diritto di entrare in possesso dell'immobile e di iniziare a pagare il canone.
Fix: Chiarisci due date separate: una per l'effetto dell'accordo preliminare e una per l'inizio della locazione effettiva.
Perché conta: Se l'immobile non è descritto con precisione, il locatario potrebbe contestare di non aver ricevuto gli spazi pattuiti o rifiutare il bene al momento della consegna.
Fix: Utilizza descrizioni specifiche: numero di stanze, superficie, piano, numero civico, e allega una planimetria se possibile.
Perché conta: Senza chiarezza su come e quando pagare, il locatario potrebbe non effettuare il pagamento puntualmente, generando controversie e arretrati.
Fix: Indica il metodo (bonifico, assegno), la frequenza (mensile), la data di scadenza e i dati bancari del locatore.
Perché conta: Un accordo preliminare senza una scadenza per il contratto definitivo rimane in sospeso indefinitamente e può causare blocchi nei tempi di occupazione dell'immobile.
Fix: Inserisci una data specifica (ad es., entro 30 giorni) e una clausola che espliciti le conseguenze in caso di mancata sottoscrizione.
Perché conta: Un accordo preliminare non sottoscritto da entrambe le parti ha validità legale ridotta e non vincula le parti al conseguimento del contratto definitivo.
Fix: Garantisci che entrambe le parti sottoscrivano in originale; se possibile, ricorri a un notaio o a un testimone imparziale.
In linguaggio semplice: Specifica il nome, la natura giuridica (persona fisica o società) e l'indirizzo completo sia del locatore che del locatario.
TRA: [IL NOME DELLA TUA IMPRESA] (il "Locatore"), una impresa costituita ed operante in conformità alle leggi di [Stato/Provincia], con sede principale ubicata in: [IL TUO INDIRIZZO COMPLETO] E: [NOME DEL LOCATARIO] (il "Locatario"), una persona fisica il cui indirizzo principale è ubicato in OPPURE una società organizzata ed operante in conformità alle leggi di [Stato/Provincia], con sede principale ubicata in: [INDIRIZZO COMPLETO].
Errore comune: Omettere dettagli identificativi completi rende il documento ambiguo e difficile da far esecutivo.
In linguaggio semplice: Identifica precisamente l'immobile oggetto della locazione, inclusa la città, l'indirizzo e una descrizione dettagliata dello stato e delle caratteristiche.
I Locali ubicati in [CITTÀ, STATO/PROVINCIA] presso [INDIRIZZO] e descritti come [DESCRIVI] con annessi.
Errore comune: Descrizioni vaghe o incomplete possono causare dispute su quale porzione di immobile è effettivamente locata.
In linguaggio semplice: Fissa il giorno a partire dal quale la locazione ha effetto e la data conclusiva del rapporto.
da Data di Inizio [DATA] a Data di Termine [DATA].
Errore comune: Invertire o confondere le date, oppure non lasciare spazi chiari per il completamento, genera incertezze sulla durata.
In linguaggio semplice: Specifica l'importo totale che il locatario deve corrispondere al locatore, con riferimento al periodo (mensile, annuale, ecc.).
per un canone di locazione pari a [IMPORTO], da corrispondere così come di seguito: [INSERIRE I TERMINI DEL CONTRATTO].
Errore comune: Omettere di precisare il periodo di riferimento del canone (mensile vs. annuale) genera confusione negli obblighi di pagamento.
In linguaggio semplice: Definisce come, quando e con quale frequenza il locatario effettua i pagamenti al locatore (bonifico, assegno, contanti, ecc.).
[INSERIRE I TERMINI DEL CONTRATTO] — ad esempio: "Il canone mensile sarà versato mediante bonifico bancario entro il 5 di ogni mese sul conto [DATI CONTO]".
Errore comune: Non specificare i dettagli di pagamento (IBAN, scadenze, metodo) crea fraintendimenti sulle responsabilità.
In linguaggio semplice: Indica la data entro la quale le parti si impegnano a sottoscrivere il contratto di locazione completo.
Le parti provvederanno alla sottoscrizione del presente contratto in data [DATA].
Errore comune: Lasciare in bianco o indicare una data troppo lontana riduce l'utilità pratica del preliminare.
In linguaggio semplice: Fissa il giorno dal quale l'accordo preliminare diventa vincolante per entrambe le parti.
Il presente è un Accordo preliminare alla Locazione (l' "Accordo") effettivo a decorrere da [DATA].
Errore comune: Omettere o confondere la data di effetto con altre date (inizio locazione, sottoscrizione) compromette la chiarezza temporale.
In linguaggio semplice: Dichiara che il locatore accetta di cedere e locare e il locatario accetta di prendere in locazione alle condizioni specificate.
Il Locatore con il presente documento accetta di cedere e locare ed il Locatario con il presente documento accetta di prendere in locazione i Locali [...] così come di seguito specificato.
Errore comune: Formulazioni ambigue sulla disponibilità effettiva possono essere contestate se l'immobile non è libero al momento pattuito.
Inserisci il nome completo, la natura giuridica (persona fisica o società) e l'indirizzo del locatore e del locatario. Se una parte è una società, aggiungi il luogo di costituzione e il numero di iscrizione al Registro delle Imprese ove disponibile.
💡 Verifica l'ortografia esatta dei nomi — variazioni anche minime possono invalidare la sottoscrizione.
Specifica la città, l'indirizzo completo, il numero civico e una descrizione degli spazi (ad esempio: appartamento al primo piano, superficie, numero di stanze). Includi eventuali annessi (garage, cantine, balconi).
💡 Se disponibile, allega una planimetria dell'immobile per evitare contestazioni future.
Inserisci la data esatta di inizio (quando il locatario prende possesso) e la data di termine (quando la locazione cessa). Accertati che il formato sia coerente (ad esempio, gg/mm/aaaa).
💡 Ricorda che le locazioni di durata superiore a un anno hanno esigenze legali diverse — consulta un avvocato se necessario.
Scrivi chiaramente l'importo totale (ad esempio: € 800,00), il periodo di riferimento (mensile, annuale) e se tale importo è inclusive o esclusivo di tasse, utenze, spese condominiali.
💡 Usa sempre il formato numerico e la dicitura in lettere per evitare alterazioni (ad esempio: "Ottocento euro").
Descrivi come il locatario dovrà pagare (bonifico bancario, assegno, altro), ogni quanto (mensile, anticipato), e fornisci i dati bancari del locatore se applicabile. Indica se il pagamento include o no le utenze, le spese condominiali o le assicurazioni.
💡 Se utilizzi un conto corrente, fornisci IBAN e BIC per ridurre errori e ritardi nei pagamenti.
Inserisci una data specifica (non troppo lontana dal presente) entro la quale le parti si impegnano a sottoscrivere il contratto completo di locazione. Questo crea un obbligo vincolante.
💡 Una scadenza ragionevole è 15-30 giorni dalla data dell'accordo preliminare — consente di preparare la documentazione finale.
Prima di sottoscrivere, leggi il documento insieme all'altra parte e verifica che tutti i campi siano compilati correttamente e che riflettano l'effettiva intesa.
💡 Utilizza un linguaggio semplice e poni domande di chiarimento se un termine non è immediato — ambiguità portano a controversie.
Apponi la firma su una copia cartacea o digitale, preferibilmente in presenza di un notaio o un testimone imparziale. Conserva una copia firmata per ogni parte e una copia di deposito.
💡 Se firmi digitalmente, utilizza una firma autenticata (ad esempio, firma digitale qualificata) per garantire la validità legale.
L'accordo preliminare è un documento semplificato che formalizza l'intesa tra locatore e locatario sui termini essenziali (date, importo, immobile) e impegna le parti a sottoscrivere il contratto definitivo entro una scadenza fissata. Il contratto completo contiene tutte le clausole di dettaglio (diritti e doveri, manutenzione, penali, cause di risoluzione, etc.) ed è il documento che disciplina l'intera relazione di locazione. L'accordo preliminare accelera il processo e crea un vincolo preliminare.
Sì, un accordo preliminare debitamente sottoscritto è vincolante. Impegna il locatore a cedere l'immobile alle condizioni concordate e il locatario a prenderlo in locazione. Se una parte si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo senza giusta causa, l'altra parte può intentare un'azione legale per eseguire l'accordo o richiedere il risarcimento dei danni. La vincolatività dipende dalla chiarezza e dalla completezza del documento.
Se la data di sottoscrizione nel preliminare è superata senza un accordo sul contratto definitivo, la parte interessata (in genere il locatario, che ha fretta di entrare in possesso) può agire legalmente per ottenere l'esecuzione in forma specifica (costringere l'altra parte a firmare) o per richiedere il risarcimento dei danni. È consigliabile inserire nel preliminare una clausola che specifichi le conseguenze di un mancato adempimento e possibili proroghe concordate.
No, un accordo preliminare di locazione non è obbligatoriamente soggetto a notarile. Le parti possono sottoscriverlo in forma privata. Tuttavia, per aumentare la certezza e la validità probatoria, è consigliabile far sottoscrivere il documento da un notaio o autenticarne le firme presso di lui. Questo rende il documento più difficile da contestare e facilita eventuali azioni legali future.
Le informazioni essenziali sono: identificazione completa del locatore e del locatario, descrizione precisa dell'immobile, data di inizio e fine della locazione, importo del canone, modalità e tempi di pagamento, data di sottoscrizione del contratto definitivo e la firma di entrambe le parti. Ogni omissione di questi elementi può compromettere la validità o l'esecutività del documento.
Sì, le parti possono modificare l'accordo mediante una lettera di modifica sottoscritte da entrambe, purché siano d'accordo sulle nuove condizioni. Qualsiasi modifica dovrebbe essere allegata all'accordo originale e sottoscritta da entrambe le parti. Modifiche non concordate non hanno validità legale e non vincolano chi non le ha sottoscritte.
L'accordo preliminare fornisce uno spazio per dettagliare i termini di pagamento, che può includere la caparra (importo iniziale per assicurare la serietà dell'impegno) e la cauzione (somma trattenuta dal locatore a garanzia dei danni o degli arretrati). È consigliabile specificare l'importo, la data di versamento e se questi importi sono deducibili dal canone futuro. Se non menzionati nel preliminare, dovranno essere precisati nel contratto definitivo.
L'accordo preliminare, essendo un documento preparatorio, non è il luogo ideale per clausole di risoluzione anticipata (quelle si trovano solitamente nel contratto definitivo). Tuttavia, è possibile inserire una clausola che consenta a una o entrambe le parti di recedere dal preliminare entro un termine breve e con preavviso, a condizione che venga pagato un compenso all'altra parte. Questo riduce i rischi se una parte cambia improvvisamente idea.
Un accordo preliminare di locazione può essere soggetto a bollo (imposta di registro) in alcuni casi, in particolare se comporta l'effettivo trasferimento del diritto di godimento dell'immobile. La tassazione varia in base alla giurisdizione e alla natura del rapporto. Consulta un commercialista o un notaio per verificare gli obblighi tributari e registrativi nel tuo caso specifico, soprattutto in relazione alla successiva sottoscrizione del contratto definitivo.
La lettera di intenti è meno formale e non vincolante legalmente; rappresenta solo un'intenzione di negoziare. L'accordo preliminare, invece, è un documento vincolante che impegna entrambe le parti a sottoscrivere il contratto definitivo. Usa la lettera di intenti quando le parti vogliono sondare la disponibilità reciproca; usa l'accordo preliminare quando desideri un impegno legale concreto.
Il contratto completo contiene tutte le clausole di dettaglio e disciplina interamente la relazione di locazione per tutta la sua durata. L'accordo preliminare è più snello e serve a formalizzare i termini essenziali e creare un obbligo di sottoscrivere il contratto completo. L'accordo preliminare è utile quando desideri agire rapidamente; il contratto completo è il documento definitivo e legalmente prevalente.
Un'opzione di locazione è una clausola che consente a una parte (solitamente il locatario) di prolungare la locazione al termine, rinnovando il contratto a condizioni predefinite. L'accordo preliminare, invece, è un patto iniziale che vincola le parti a sottoscrivere il contratto base. Usa l'opzione come parte del contratto definitivo; usa l'accordo preliminare all'inizio del rapporto.
Un certificato di disponibilità è un semplice documento attestante che l'immobile è libero e disponibile per la locazione — non vincolante e puramente informativo. L'accordo preliminare è un patto bilaterale vincolante che impegna il locatore a cedere e il locatario a prendere in locazione. Il certificato è una dichiarazione; l'accordo preliminare è un contratto preliminare.
Agenti immobiliari e gestori di proprietà utilizzano questo modello per formalizzare le intese preliminari con nuovi inquilini e gestire il flusso di occupazione degli immobili.
Proprietari di case e appartamenti lo utilizzano per assicurare inquilini attendibili e fissare i termini prima di affidare il bene a una società di gestione.
Locatori di uffici, negozi e laboratori lo usano per assicurare che i locatari aziendali sottoscrivano il contratto completo entro una scadenza predeterminata.
Proprietari di appartamenti per affitti brevi o temporanei lo impiegano per confermare prenotazioni e fissare condizioni di pagamento prima dell'arrivo del locatario.
Avvocati e notai lo adattano come base per redigere contratti definitivi su misura e documentare la volontà delle parti nei procedimenti di mediazione.
Aziende di gestione patrimoniale lo standardizzano per molteplici locazioni, garantendo coerenza procedurale e protezione legale nei loro portafogli immobiliari.
Questo modello è conforme alla legislazione italiana in materia di locazioni (Codice Civile, L. 392/1978 e successive modifiche). Utilizzo in Italia per accordi preliminari tra locatore e locatario, con riferimento al diritto civile comune. Consulta un avvocato locale per norme specifiche della tua regione.
In Svizzera, in particolare nel Canton Ticino, la locazione è regolata dalla Legge federale sull'assicurazione-invalidità e dalla legislazione cantonale. Questo modello è adattabile al contesto ticinese, ma richiede una revisione da parte di un avvocato svizzero per conformarsi alle norme locali e ai requisiti di forma.
| Percorso | Ideale per | Costo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Usa il modello | Locazioni semplici e dirette tra persone fisiche, senza clausole particolari. | € 0–15 (costo del modello). | 20–30 minuti per la compilazione. |
| Modello + revisione legale | Locazioni residenziali o commerciali standard con una base solida riveduta da un professionista. | € 150–400 (modello + revisione legale). | 2–5 giorni per la revisione e i chiarimenti. |
| Redatto su misura | Locazioni complesse con clausole speciali, opzioni di riscatto, sublocazione o parti aziendali sofisticate. | € 500–2.000+ (redazione su misura). | 5–15 giorni per la negoziazione e la finalizzazione. |
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