Download Word gratuito • Modifica online • Salva e condividi con Drive • Esporta in PDF
Il Contratto di locazione migliorie proprietà in affitto e attrezzature è un documento legale che formalizza l'affitto di beni strumentali e migliorie apportate a proprietà affittate fra un locatore (proprietario) e un locatario (utilizzatore). Si tratta di un modello completo in Word, modificabile online, esportabile in PDF, che include clausole sulla identificazione dei beni, allocazione dei rischi, obblighi di manutenzione, assicurazione, indennizzo e restituzione.
Il modello è particolarmente utile quando un'impresa acquisisce un'attività commerciale e necessita di regolamentare contrattualmente la locazione di attrezzature e migliorie immobiliari rimaste in capo al cedente. Scarica il modello gratuito, personalizza i dati con informazioni della tua impresa e dei tuoi clienti, e firma il documento firmato digitalmente o davanti a notaio per piena validità legale.
Affittare attrezzature e migliorie senza un contratto scritto espone il locatore a rischi significativi: il locatario potrebbe danneggiare i beni senza risarcimento, sottrarli, modificarli abusivamente o sub-affittarli a terzi senza controllo. Inoltre, in assenza di clausola assicurativa, il locatore rimane scoperto in caso di sinistro.
Questo contratto protegge i tuoi interessi allocando chiaramente rischi, obblighi di manutenzione, responsabilità civile e obbligo assicurativo al locatario. Specifica che qualsiasi modifica, accessorio o ricambio aggiunto ai beni diventa tua proprietà; vieta sub-locazioni non autorizzate; definisce come gestire danni riparabili e irreparabili; e richiedere che il locatario ti nomini come co-assicurato nelle polizze. In caso di controversia, il documento scritto rappresenta la prova dello scambio di volontà tra le parti e dei tuoi diritti di locatore, semplificando eventuali azioni legali di recupero. Anche per locazioni fra familiari o fra imprese consolidate, un contratto formale garantisce trasparenza, evita malintesi e dimostra professionalità commerciale.
| Se la tua situazione è… | Usa questo modello |
|---|---|
| Locazione di singoli macchinari o beni mobili senza migliorie immobiliari | Contratto di locazione attrezzature semplice |
| Locazione congiunta di attrezzature e migliorie apportate a immobili affittati | Contratto di locazione migliorie proprietà in affitto e attrezzature |
| Locazione finanziaria di macchinari con opzione di riscatto | Contratto di leasing beni aziendali |
| Quando il locatario necessita di sub-affittare attrezzature a terzi autorizzati | Modello di locazione sub-contratto attrezzature |
| Uso gratuito di beni senza corrispettivo, con restituzione in date fisse | Contratto di comodato attrezzature aziendali |
Perché conta: Senza inventari precisi è impossibile verificare a fine locazione quale stato e quali beni il locatario deve restituire, generando dispute.
Fix: Dedica tempo a descrivere ogni attrezzatura con numero di serie, marca, modello, ubicazione e foto di accompagnamento.
Perché conta: In caso di sinistro, l'assicurazione potrebbe rifiutarsi di risarcire il locatore se non è nominato nella polizza, lasciandolo senza tutela.
Fix: Verifica esplicitamente che ogni polizza indichi il locatore come co-assicurato e richiedi certificato di copertura annuale.
Perché conta: Interventi di manutenzione costosi generano conflitti su chi deve sostenere la spesa se non allocato contrattualmente.
Fix: Specifica: manutenzione ordinaria e consumabili a carico locatario; revisioni specializzate e ricambi maggiori secondo intesa scritta.
Perché conta: Il locatario potrebbe affittare i beni a soggetti non idonei, creando responsabilità indiretta e perdita di controllo sui beni.
Fix: Inserisci clausola netta: nessuna sub-locazione senza consenso scritto esplicito; ogni violazione comporta risoluzione immediata.
Perché conta: Se la locazione attrezzature scade prima della locazione immobiliare, il locatario rimane senza beni critici; o rimane obbligato ad attrezzature inutili dopo.
Fix: Allinea termini di scadenza o specifica procedura di ricambio/restituzione coordinata con altri contratti.
Perché conta: A fine locazione, il locatario potrebbe contestare lo stato dei beni restituiti, affermando che danni preesistenti erano già presenti.
Fix: Allega fotografico inventario datato e firmato da entrambe le parti all'atto della consegna iniziale.
In linguaggio semplice: Specifica dove devono trovarsi fisicamente le attrezzature e le migliorie, con divieto di rimozione senza consenso scritto del locatore.
Le Attrezzature devono essere site al, ed i loro movimenti devono essere sempre controllati dall'indirizzo di ciascun Luogo dove si trovano attualmente, secondo quanto indicato nell'Allegato A alla presente, e né le Attrezzature né le Migliorie devono essere rimosse da tale Luogo senza previo consenso scritto del Locatore.
Errore comune: Non specificare chiaramente i locali di stazionamento espone il locatore al rischio che i beni vengano spostati senza autorizzazione.
In linguaggio semplice: Il locatario dichiara di aver ispezionato i beni e di accettarli; il possesso costituisce prova che erano in buone condizioni.
Il Locatario riconosce tra il Locatore ed il Locatario, che il Locatario ha pienamente ispezionato le Attrezzature e Migliorie e che il Locatario ne è soddisfatto ed ha accettato le Attrezzature e Migliorie.
Errore comune: Omettere questa clausola consente al locatario di contestare il presunto stato iniziale dei beni.
In linguaggio semplice: Le attrezzature possono essere usate solo per lo scopo previsto e il locatario non può sub-affittarle o cedere il contratto senza autorizzazione scritta.
Il Locatario deve utilizzare le Attrezzature solamente nella conduzione delle Attività di [STATO/PROVINCIA] ed in maniera attenta e corretta, e non deve prendere parte al possesso di o stipulare qualsiasi sub-locazione in rispetto alle Attrezzature o Migliorie.
Errore comune: Permettere sub-locazioni non autorizzate crea responsabilità indiretta e perde il controllo sui beni.
In linguaggio semplice: Il locatario deve mantenere le attrezzature e migliorie in buone condizioni a proprie spese, fornendo tutte le parti e la manodopera necessarie.
Il Locatario a propri costi e spese deve mantenere le Attrezzature e Migliorie in buono stato, condizioni e funzionamento e deve fornire qualsiasi e tutte le parti e la manodopera richiesta per tali finalità.
Errore comune: Non specificare chi sostiene i costi di manutenzione genera dispute su riparazioni straordinarie costose.
In linguaggio semplice: Il locatario non può modificare le attrezzature senza consenso; tutti gli accessori e parti aggiunte diventano proprietà del locatore.
Il Locatario non deve apportare alcuna modifica sostanziale alle Attrezzature o Migliorie senza previo consenso scritto del Locatore. Tutti gli accessori, parti e sostituzioni per o le quali sono aggiunte a o diventano parte integrante delle Attrezzature o Migliorie devono diventare immediatamente proprietà del Locatore.
Errore comune: Non vietare modifiche porta al rischio che il locatario personalizzi i beni in modo da ridurne il valore residuo.
In linguaggio semplice: Il locatario assume il rischio di perdita, furto o danno alle attrezzature, eccetto se causato dal locatore durante il noleggio a terzi.
Soggetto a quanto segue, il Locatario con la presente si assume e deve sostenere l'intero rischio di perdita di o di danno alle Attrezzature o Migliorie da qualsiasi e tutte le cause di qualsivoglia natura.
Errore comune: Non allocare chiaramente il rischio porta a dispute su chi paga i danni accidentali.
In linguaggio semplice: Se il danno è riparabile, il locatario lo ripara a spese proprie; se irreparabile, paga il valore deprezzato meno i proventi assicurativi.
Nel caso di danno di qualsivoglia natura a qualsiasi elemento delle Attrezzature o a qualsiasi delle Migliorie (a meno che la stessa non sia danneggiata in modo irreparabile), il Locatario deve a proprie spese rimettere la stessa in buone condizioni e funzionamento.
Errore comune: Non distinguere fra danni riparabili e irreparabili crea confusione su obblighi del locatario.
In linguaggio semplice: Il locatario indennizza il locatore da qualsiasi responsabilità derivante dall'uso, controllo e gestione dei beni, meno i proventi assicurativi ottenuti.
Il Locatario deve indennizzare e manlevare il Locatore da qualsiasi e tutte le responsabilità derivanti dalla proprietà, selezione, possessione, locazione, affitto, controllo operativo, utilizzo, manutenzione, consegna e/o restituzione delle Attrezzature e Migliorie.
Errore comune: Omettere la clausola d'indennizzo lascia il locatore esposto a reclami causati dall'uso dei beni.
In linguaggio semplice: Il locatario deve mantenere polizze assicurative su tutti i rischi (costo di sostituzione) e responsabilità civile, con il locatore come co-assicurato e senza deducibilità a carico del locatore.
Il Locatario deve mantenere le Attrezzature e Migliorie assicurate nei confronti di tutti i rischi di perdita o danni da qualsiasi causa di qualsivoglia natura per una somma non inferiore al costo di sostituzione di dette Attrezzature o Migliorie con altre di nuove senza considerazione del deprezzamento e deve mantenere un'assicurazione di responsabilità civile.
Errore comune: Non menzionare il locatore come co-assicurato consente all'assicurazione di negarsi al locatore in caso di sinistro.
Inserisci il nome, la forma giuridica e l'indirizzo completo del locatore (la tua impresa) e del locatario. Specifica la data in cui il contratto diventa effettivo.
💡 Usa i dati ufficiali dal registro delle imprese (CCIAA) per evitare errori di identificazione.
Sintetizza brevemente il contratto di acquisto di attività in concomitanza e le locazioni immobiliari (Locazioni di Locali) già stipulate fra le parti, in modo che risulti il contesto giuridico della locazione di migliorie e attrezzature.
💡 Fai riferimento agli allegati del contratto di acquisto se rilevanti; mantieni coerenza nomenclatura fra contratti.
Elenca tutte le attrezzature oggetto di locazione con descrizione, numero di serie, ubicazione (Luogo) e stato (nuovo/usato/rigenerato). Quantità, marca, modello per ciascun bene.
💡 Usa foto o numeri di inventario per tracciabilità; aggiungi condizioni d'uso consentite (es. uso statico solo, 40 ore/settimana).
Per ogni Luogo (punto vendita, officina, magazzino), descrivi le migliorie apportate alla proprietà in affitto (impianti elettrici, pavimenti, arredi fissi, insegne, installazioni). Specifica proprietà, durabilità prevista.
💡 Se migliorie sono già ammortizzate, documenta il valore residuo; indicare se rimangono o vengono rimosse a fine locazione.
Sebbene il modello base non includa clausola su canone, integra: importo della locazione, cadenza pagamento (mensile, trimestrale), durata (es. 3 anni) e condizioni di rinnovo o scadenza.
💡 Sincronizza la durata della locazione beni con quella dei contratti di locazione immobiliare per semplicità amministrativa.
Specifica gli importi minimi assicurativi (valore di sostituzione nuovo), le compagnie accettabili e le franchigie massime. Richiedi che il locatore sia nominato come co-assicurato in tutte le polizze.
💡 Allega copia delle polizze con certificato di copertura; rinnovate prima della scadenza.
Se le attrezzature o migliorie portano marchi, insegne o loghi, specifica in dettaglio come e dove devono essere mantenuti, quando marcature aggiuntive del locatore possono essere apposte.
💡 Fotografa posizionamento marchi all'inizio; allega specifiche grafiche se applicabile.
Il contratto deve essere firmato dalle persone autorizzate di entrambe le imprese. Usa firme digitali legali (es. FES su piattaforme riconosciute) o firme olografe autenticate da notaio per maggior validità.
💡 Conserva copia controfirmata in archivio; allega fotografie inventario firmato dalle parti come allegato C.
Il locatario assume il rischio di danni e deve a proprie spese riparare l'attrezzatura se il danno è riparabile. Se il danno è irreparabile (perdita totale, furto, distruzione), il locatario deve pagare al locatore il valore deprezzato della merce meno i proventi assicurativi ricuperati. Il contratto continua a rimanere valido anche se l'attrezzatura non è riparabile. È essenziale che il locatario mantenga assicurazione completa su tutti i rischi.
No, il contratto vieta modifiche sostanziali senza consenso scritto esplicito del locatore. Qualsiasi accessorio, parte o sostituzione aggiunta all'attrezzatura diventa immediatamente proprietà del locatore e rimane incorporato nei beni soggetto ai termini di locazione. Questo protegge il locatore dal rischio che i beni siano alterati in modo da ridurne il valore o la conformità normativa.
Il locatario è obbligato a mantenere assicurazione completa su tutti i rischi (furto, danni, perdita) con valore di sostituzione nuovo, più assicurazione di responsabilità civile. Le polizze devono nominare il locatore come co-assicurato. Il locatario sostiene il costo del premio. In caso di sinistro, il locatario è responsabile della franchigia; il locatore non è gravato da costi assicurativi.
Il contratto non specifica penali per risoluzione anticipata; tuttavia, il locatore ha diritto di richiedere il pagamento dei danni derivanti dall'interruzione della locazione (es. perdita di canone residuo). Si consiglia di aggiungere una clausola che definisca penali di risoluzione anticipata o preavviso minimo (es. 90 giorni) per evitare controversie. Consulta un avvocato per specificare condizioni di uscita anticipata.
Il contratto regola la locazione delle migliorie (non la loro proprietà). Alla fine della locazione, il proprietario immobiliare (che spesso coincide con il locatore ma potrebbe essere un terzo) ha diritto sulle migliorie immobiliari (es. pavimenti, impianti). Il locatore della presente locazione ha diritto di riprendere le attrezzature. Specificate negli Allegati quale sia il destino di migliorie removibili vs. fisse; considerate intese separate con il proprietario immobiliare.
No. Il contratto vieta esplicitamente qualsiasi sub-locazione senza consenso scritto del locatore. Se il locatario necessita di sub-affittare, deve richiedere autorizzazione formale scritta, che il locatore può concedere, negare o subordinare a condizioni (es. ulteriore cauzione, assicurazione estesa). Qualsiasi sub-locazione non autorizzata costituisce violazione contrattuale e causa per risoluzione immediata.
Il contratto richiede il pagamento della somma pari al valore deprezzato dell'attrezzatura a partire dalla data del danno, meno qualsiasi procedimento assicurativo o valore residuo recuperato. Esempio: se l'attrezzatura costava 10.000 € quando nuova ed è stata deprezzata del 40% dopo 2 anni (valore attuale 6.000 €), il locatario paga 6.000 € meno i proventi assicurativi ricuperati. Si consiglia di allegare una tabella di deprezzamento per evitare controversie.
Il contratto non specifica esplicitamente il diritto di ispezione periodica; tuttavia, è implicitamente ritenuto che il locatore possa verificare lo stato dei beni. Si consiglia di aggiungere una clausola che garantisca al locatore il diritto di ispezione con preavviso (es. 7 giorni) per controllare manutenzione e integrità. Senza clausola esplicita, consulta un avvocato sulla giurisdizione per determinare i diritti di ispezione.
Se il locatario non maniene le polizze assicurative richieste, il locatore può richiedere il ripristino della copertura entro un termine (es. 15 giorni). Se il locatario non agisce, il locatore può risolvere il contratto per inadempimento. In assenza di assicurazione, il locatario rimane pienamente responsabile di qualsiasi danno o perdita non coperta. Si consiglia di allegare copia delle polizze al contratto e di richiederne il rinnovo annuale documentato."
Il comodato è uso gratuito e temporaneo di beni, con restituzione al termine, senza corrispettivo. La locazione di attrezzature prevede invece un canone (corrispettivo) pagato dal locatario e definisce responsabilità su manutenzione, danni e rischi. Usa il comodato se le attrezzature sono cedute gratuitamente a titolo temporaneo per favore commerciale; usa questa locazione se il locatore intende ricevere un compenso periodico e conservare controllo rigoroso sui beni.
Il leasing finanziario è un contratto gestito da una società finanziaria e prevede riscatto alla fine (opzione d'acquisto). Il presente contratto è una locazione pura (nolo), senza diritto di riscatto. Il leasing è più costoso ma trasferisce al locatario benefici fiscali (ammortamenti). La locazione semplice è più economica e mantiene la proprietà formale del locatore. Usa il leasing per acquisti di attrezzature critiche; usa questa locazione per cedere beni non strategici in cambio di canone.
Nella vendita con riserva, il bene è venduto ma la proprietà è mantenuta dal venditore fino al pagamento completo; il rischio passa al compratore. In questa locazione, rimane affitto (non proprietà) e il rischio è allocato al locatario. Una vendita riservataria è irrevocabile; la locazione può essere risolta. Usa la vendita riservataria se intendi trasferire definitivamente la proprietà al termine; usa questa locazione se intendi conservare la proprietà e il controllo dei beni.
Un contratto di gestione esterna (outsourcing) affida il controllo operativo e manutentivo completo a un operatore esterno, che fornisce servizi di assistenza e sostituzione di beni guasti. Questo contratto di locazione prevede che il locatario sostenga direttamente la manutenzione. La gestione esterna è più comoda ma costosa; la locazione è più economica se il locatario ha competenze interne. Usa gestione esterna per minimizzare fermo macchina; usa questa locazione per mantenere autonomia operativa e ridurre costi fissi.
Contratto essenziale per chi acquista attività commerciali e necessita di regolamentare la locazione di arredi, insegne, attrezzature di negozio e migliorie apportate ai locali affittati.
Utilizzo frequente per la locazione di macchinari specializzati, linee di montaggio e migliorie agli impianti produttivi in stabilimenti affittati, con rigidi obblighi di manutenzione.
Regola la locazione di cucine industriali, arredi, insegne e migliorie ai locali affittati in ristorazione, bar e hotel acquisiti in seconda mano.
Formalizza la locazione di magazzinaggio attrezzature, impianti di movimentazione e migliorie a depositi e centri di distribuzione affittati.
Disciplina la locazione di apparecchiature tecniche, arredi specializzati e migliorie negli studi affittati di medici, avvocati, consulenti.
Regola la locazione di banchi di lavoro, sollevatori, strumentazione diagnostica e migliorie ad officine affittate, con enfasi su manutenzione specializzata.
Modello allineato al diritto civile italiano (Codice Civile, artt. 1571–1614 per la locazione). Valido per locazioni fra imprese italiane; applica norme in materia di responsabilità civile, assicurazione danni, obbligazioni accessorie. Per locazioni fra soggetti di diversa nazionalità, specifica la legge applicabile (Italia consigliato per semplicità).
In Svizzera (Ticino), il diritto della locazione è disciplinato dal Codice delle Obbligazioni (CO art. 257–305). Sebbene il modello IT sia adattabile, la giurisdizione ticinese richiede revisione su obblighi assicurativi, termini di disdetta e procedure di reclamo. Consulta un avvocato ticinese se le parti sono residenti in Svizzera; questo modello è primariamente idoneo per Italia.
| Percorso | Ideale per | Costo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Usa il modello | Locazioni di attrezzature standard fra imprese consolidate, basso valore unitario, nessun contenzioso previsto. | 0 € (modello gratuito) + tempo compilazione personalizzazione. | 2–4 ore per compilare allegati e adattare termini. |
| Modello + revisione legale | Locazioni multi-sito, attrezzature critiche, importi significativi; vuoi fiducia senza redazione da zero. | 200–600 € per revisione legale da avvocato locale. | 4–6 ore (compilazione + attesa revisione). |
| Redatto su misura | Locazioni complesse, attrezzature specializzate, importi elevati, controparte sofisticata, esigenze normative specifiche. | 1.200–3.500 € per drafting completo da avvocato. | 7–14 giorni per negoziazione e perfezionamento. |
Questo documento è uno dei 3,000+ modelli aziendali e legali inclusi in Business in a Box.
Accedi a oltre 3,000+ modelli aziendali e legali per qualsiasi attività, progetto o iniziativa.
Personalizza il tuo modello di documento aziendale pronto all'uso e salvalo nel cloud.
Condividi i tuoi file e cartelle con il tuo team. Crea uno spazio di collaborazione fluida.
"Idea fantastica! Non so come farei senza. Vale ogni centesimo, e come investimento si è ripagato più volte."
"Ho usato Business in a Box per 4 anni. È stata la fonte di modelli più utile che abbia mai trovato. Lo raccomando a chiunque."
"Mi ha salvato la vita così tante volte che ho perso il conto. Business in a Box mi ha fatto risparmiare tantissimo tempo e, come sapete, il tempo è denaro"
Smetti di scaricare documenti. Inizia a operare con chiarezza. Business in a Box ti offre il sistema operativo aziendale utilizzato da oltre 250.000 aziende in tutto il mondo per strutturare, gestire e far crescere la tua attività.
Piano gratuito per sempre · Nessuna carta di credito richiesta
