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È un accordo legale che vincola un proprietario immobiliare e un agente (persona fisica, agenzia immobiliare o società di gestione) rispetto alla gestione operativa di un immobile. Il contratto definisce i doveri dell'agente (ricerca inquilini, manutenzione, riscossione canoni, compliance normativa), i limiti di spesa e di decisione, le assicurazioni obbligatorie e le modalità di supervisione del proprietario. È disponibile come modello Word gratuito, completamente modificabile online e esportabile in PDF, pronto per essere adattato ai dati della tua proprietà e ai poteri che desideri conferire.
Affidare una proprietà a un agente senza un contratto scritto espone te e l'agente a dispute su responsabilità, spese, locazioni e conformità normativa. Un contratto ben redatto protegge il proprietario fissando limiti di spesa (es. non più di €2.000 per riparazione senza approvazione), vincoli su durata locazioni (es. minimo 12 mesi, massimo 3 anni) e obblighi assicurativi; al contempo, tutela l'agente specificando chiaramente il suo ambito decisionale, i rimborsi dovuti e le eccezioni per emergenze. Senza questa formalizzazione, un agente negligente può sostenere costi eccessivi, stipulare locazioni sfavorevoli o omettere manutenzione preventiva, mentre il proprietario potrebbe ingiustamente accusare l'agente di violazioni non documentate. Il contratto è la base di una relazione trasparente, duratura e protetta.
| Se la tua situazione è… | Usa questo modello |
|---|---|
| Proprietà residenziale mono/bifamiliare, poteri moderati, agente locale | Contratto di gestione standard (generico) |
| Portfolio ampio, agente richiede autonomia su spese fino a soglia elevata | Gestione con ampi poteri decisionali |
| Proprietario vuole controllo stretto, approvazione scritta per ogni spesa | Gestione con limitazione spese |
| Unità in condominio, agente risponde anche per aree comuni | Gestione condominiale |
| Incarico stagionale o per transizione, durata determinata | Gestione a breve termine |
| Proprietà già affittata, agente subentra nella riscossione e manutenzione | Gestione con locazioni già avviate |
Perché conta: L'agente sostiene costi eccessivi senza controllo, erodendo i profitti della proprietà e creando dispute su rimborsi.
Fix: Stabilisci un limite trimestrale per la pubblicità (es. €1.500) e un massimale per interventi singoli (es. €2.000), con eccezione per emergenze documentate.
Perché conta: L'agente potrebbe stipulare contratti troppo brevi (alta rotazione, bassa stabilità) o troppo lunghi (blocca la proprietà a canoni obsoleti).
Fix: Definisci il range (es. minimo 12 mesi, massimo 36 mesi) e richiedi approvazione scritta per deroghe.
Perché conta: Senza documentazione dello stato iniziale, è impossibile provare quali danni preesistevano e quali sono stati causati durante la gestione; ciò aumenta dispute su responsabilità.
Fix: Richiedi all'agente un rapporto scritto entro 30 giorni dall'insediamento, con fotografie di aree critiche, impianti e documenti tecnici (certificati impianti, attestati energetici).
Perché conta: Crea confusione su retribuzione, versamento contributi, assicurazione infortuni e responsabilità civile; il proprietario potrebbe essere esposto a sanzioni fiscali.
Fix: Specifica chiaramente che i dipendenti stabili sono assunti e pagati dall'agente, il quale li addebita al proprietario; gli appaltatori indipendenti rimangono responsabilità dell'agente.
Perché conta: In caso di sinistro, il proprietario non è protetto dalla copertura assicurativa dell'agente; deve provare il danno e contenere il rischio da solo.
Fix: Includi una clausola che obbliga l'agente a nominare proprietario e agente come co-assicurati in tutte le polizze; richiedi certificati di copertura entro 30 giorni dall'emissione/rinnovo.
Perché conta: Se l'agente viola una norma (es. non fa ispezionare gli impianti ogni 4 anni), il proprietario potrebbe essere sanzionato e non sapere che esiste una violazione.
Fix: Richiedi all'agente rapporti periodici (trimestrale o semestrale) su conformità normativa, certificati, ispezioni e manutenzione programmata; mantieni una supervisione attiva.
In linguaggio semplice: L'agente è nominato esclusivamente responsabile della gestione, amministrazione e manutenzione della proprietà per conto del proprietario.
L'agente dovrà agire quale agente esclusivo del proprietario al fine di gestire, amministrare e mantenere la proprietà secondo i termini e le condizioni del presente Contratto.
Errore comune: Non specificare se l'agenzia è esclusiva (il proprietario non può affidare compiti a terzi) o condivisa; ciò crea conflitti su competenze e responsabilità.
In linguaggio semplice: L'agente deve ispezionare la proprietà, sottoporre rapporto scritto sullo stato e le migliorie raccomandate, e implementarle previa approvazione.
L'agente dovrà ispezionare in maniera approfondita la proprietà e sottoporre un rapporto scritto contenente l'opinione inerente l'attuale efficienza, le modifiche raccomandate e qualsiasi altra materia per migliorare l'efficienza della gestione.
Errore comune: Omettere la richiesta di rapporto scritto iniziale; senza documentazione, è impossibile provare il lavoro svolto e lo stato della proprietà al conferimento dell'incarico.
In linguaggio semplice: L'agente ha il diritto di negoziare locazioni mensili e a lungo termine, entro limiti di durata concordati, nonché di offrire incentivi per attrarre locatari.
L'agente farà del suo meglio al fine di cedere in locazione gli spazi disponibili della proprietà e sarà responsabile di tutte le negoziazioni con i potenziali locatari. L'agente non potrà, senza il previo consenso scritto del proprietario, sottoscrivere un contratto di locazione per un periodo inferiore a [NUMERO] mesi o superiore a [NUMERO] mesi.
Errore comune: Non fissare soglie minime e massime di durata; l'agente potrebbe stipulare locazioni brevissime (a discapito della stabilità) o lunghissime (bloccando la proprietà).
In linguaggio semplice: L'agente può pubblicizzare la proprietà attraverso qualunque mezzo appropriato, purché le spese trimestrali di pubblicità non superino una soglia senza approvazione scritta.
L'agente avrà facoltà di pubblicizzare le disponibilità attraverso qualsiasi mezzo disponibile ed appropriato; purché l'agente non intraprenda spese pubblicitarie eccedenti [IMPORTO] durante ciascun trimestre senza il previo consenso scritto da parte del proprietario.
Errore comune: Non definire il limite di spesa trimestrale; l'agente può sostenere costi di marketing eccessivi senza controllo, incidendo sulla redditività.
In linguaggio semplice: L'agente è responsabile di mantenere la proprietà in buone condizioni, stipulare contratti per i servizi (energia, acqua, gas, pulizie, rifiuti), e supervisione riparazioni e decorazioni.
L'agente dovrà fare del suo meglio al fine di garantire che la proprietà sia mantenuta in condizioni allettanti ed in buono stato manutentivo. Le spese relative alle riparazioni, modifiche, decorazioni o arredamento in eccesso di [IMPORTO] non potranno essere sostenute senza il previo consenso scritto da parte del proprietario, ad eccezione dei casi di emergenza.
Errore comune: Non stabilire una soglia di spesa per l'emergenza; l'agente potrebbe dichiarare emergenza inesistente per evitare l'approvazione, causando controversie e danni alla proprietà.
In linguaggio semplice: L'agente assunge, licenzia e supervisiona i dipendenti stabili e gli appaltatori necessari. Il proprietario rimborsa i salari e le spese, salvo responsabilità diretta dell'agente per negligenza nella selezione o supervisione.
L'agente provvederà ad assumere, licenziare e supervisionare tutti i dipendenti stabili o gli appaltatori necessari per un'efficiente operatività e manutenzione della proprietà stessa. L'agente sarà tenuto alla corresponsione dei salari di tali dipendenti stabili.
Errore comune: Non chiarire se il personale è dipendente dell'agente o della proprietà; ciò crea confusione su retribuzione, contributi, responsabilità civile e rischi assicurativi.
In linguaggio semplice: L'agente è obbligato a gestire la proprietà in piena conformità alle leggi e regolamenti statali, regionali, provinciali e comunali.
L'agente dovrà gestire la proprietà in totale ottemperanza alle leggi ed ai regolamenti di qualunque autorità statale, regionale, provinciale o comunale avente giurisdizione sulla proprietà.
Errore comune: Non specificare che la responsabilità di conformità ricade sull'agente; il proprietario potrebbe essere esposto a sanzioni per violazioni che non conosce.
In linguaggio semplice: L'agente deve ottenere e mantenere coperture assicurative specifiche (responsabilità civile, incendi, fedeltà, compensativa), a spese del proprietario, nominando entrambi come co-assicurati.
L'agente sarà tenuto ad ottenere la seguente copertura assicurativa a spese del proprietario: Assicurazione contro la responsabilità civile sulla proprietà con un importo limite di [IMPORTO] per ciascun infortunio individuale; Assicurazione contro gli incendi ed estensione della copertura sui rischi per un importo corrispondente alla sostituzione totale della struttura; Una polizza di fedeltà per un importo di [IMPORTO] per ciascun dipendente che gestisca denaro.
Errore comune: Non nominare il proprietario come co-assicurato; in caso di sinistro, il proprietario non è protetto e deve provare il danno, causando contenziosi.
Scrivi la data di sottoscrizione nel formato [DATA]. Inserisci il nome completo del proprietario (persona fisica o ragione sociale se società), il suo indirizzo completo e la giurisdizione legale (provincia e stato).
💡 Se il proprietario è una società, riporta il numero di iscrizione al registro delle imprese per maggiore chiarezza.
Indica il nome, cognome e indirizzo dell'agente se persona fisica, oppure la ragione sociale, giurisdizione e sede se è una società. Assicurati che i dati coincidano con i documenti di identità/costituzione.
💡 Se l'agente è una agenzia immobiliare, riporta il numero di abilitazione professionale e l'iscrizione all'albo, se richiesti dalla legge locale.
Nella sezione 'Considerazioni', inserisci la descrizione legale della proprietà (catastale, numero civico, metratura, tipo di immobile). Se la proprietà è già iscritta in catasto, riporta i dati catastali (foglio, particella, subalterno).
💡 Allega una planimetria o mappa catastale come allegato per evitare dispute su quali aree rientrano nella proprietà.
Sostituisci ogni [IMPORTO] con la soglia massima che l'agente può spendere senza autorizzazione scritta. Specifica limiti diversi per pubblicità (trimestrale), manutenzione (per singolo intervento) e assicurazioni. Chiarisci l'eccezione per emergenze (incendio, allagamento, rischio infortunio).
💡 Se la proprietà è grande o commerciale, prendi in considerazione soglie più elevate (es. €5.000 per manutenzione), ma mantieni sempre l'approvazione per lavori strutturali.
Specifica la durata minima e massima delle locazioni che l'agente può sottoscrivere senza permesso (es. minimo 12 mesi, massimo 36 mesi). Decidi se l'agente può offrire concessioni su canone (es. primo mese gratuito) e entro quali limiti.
💡 Se gestisci proprietà residenziale, le locazioni standard in Italia sono 4+4 anni; per breve termine, considera 1-2 anni massimo.
Sostituisci gli [IMPORTO] per responsabilità civile, fedeltà e polizze di cobertura strutturale. Aggiungi o rimuovi coperture in base al rischio della proprietà. Assicurati che il proprietario e l'agente siano entrambi nominati come co-assicurati.
💡 Consulta un assicuratore per quantificare il valore di ricostruzione della proprietà; per immobili in centro città, spesso è superiore al valore di mercato.
Sebbene il modello non includa una clausola finale di durata, aggiungi una sezione che specifica se il contratto è a termine fisso (es. 1, 2 o 3 anni) o a tempo indeterminato, con preavviso di recesso (es. 30 o 60 giorni).
💡 I contratti a breve termine (1 anno) permettono una valutazione veloce delle prestazioni; i contratti pluriennali offrono stabilità all'agente.
Prima di firmare, fai revisionare il contratto da un avvocato specializzato in diritto immobiliare della tua giurisdizione. Assicurati che le clausole siano coerenti con le leggi sulla agenzia e sulla locazione (es. in Italia, il D.Lgs. 98/2013).
💡 Sottoscrivi in duplice copia (una per il proprietario, una per l'agente) e conserva l'originale firmato per almeno 10 anni.
L'agente ha il compito di ispezionare la proprietà, sottoporre un rapporto sullo stato iniziale e le migliorie consigliate, trovare e negoziare locazioni, gestire manutenzione e riparazioni, stipulare contratti per servizi (energia, acqua, pulizie), assumere e supervisionare il personale, mantenere le assicurazioni obbligatorie e garantire la conformità alle leggi locali. In sostanza, l'agente è il responsabile operativo della proprietà per conto del proprietario.
Sì, entro i limiti fissati nel contratto. Generalmente, l'agente ha potere discrezionale per spese di routine (pulizie, manutenzione minore, riscossione canoni), ma spese superiori a una soglia concordata (es. €2.000 per riparazioni) richiedono approvazione scritta del proprietario. Un'eccezione è sempre prevista per emergenze che potrebbero danneggiare la proprietà o causare infortuni; in questi casi, l'agente può agire immediatamente e giustificare la spesa successivamente.
L'agente ha il compito di assumere i dipendenti stabili (es. custode, manutentore) e pagare i loro stipendi utilizzando i fondi ricavati dalle locazioni. Se i profitti non sono sufficienti, il proprietario rimborsa direttamente l'agente entro un termine stabilito (es. 30 giorni). Gli appaltatori indipendenti (idraulici, elettricisti, imprese di pulizia) sono pagati dai profitti della proprietà; se non ci sono fondi, il proprietario è obbligato a rimborsare l'agente.
È una violazione del contratto di gestione. Il proprietario può chiedere che l'agente rinegozia il contratto con il locatario o, in casi estremi, rescindere il contratto di gestione e cercare un nuovo agente. Per evitare ciò, il modello include una clausola che vieta all'agente di sottoscrivere locazioni oltre una durata massima (es. 36 mesi) senza consenso scritto del proprietario.
Sì. Il contratto include una clausola che richiede all'agente di ottenere coperture assicurative obbligatorie (responsabilità civile, incendi, fedeltà) a spese del proprietario. Queste assicurazioni proteggono sia il proprietario che l'agente da reclami di terzi, furto, frode e danni alla struttura. L'agente deve fornire i certificati di copertura al proprietario entro 30 giorni dall'emissione e dal rinnovo.
Il modello non include una clausola esplicita sul compenso. Solitamente, gli agenti immobiliari sono pagati con una percentuale dei canoni incassati (es. 5-10%) o con un importo forfettario mensile. È consigliabile aggiungere una sezione al contratto che specifichi chiaramente la modalità di compenso, le deduzioni consentite (spese, assicurazioni) e quando il pagamento è dovuto (mensile, trimestrale, annuale).
In Italia, il contratto di gestione della proprietà è disciplinato dal Codice Civile (artt. 1709-1730 sul mandato) e dal D.Lgs. 98/2013 sulle obbligazioni di trasparenza e informazione nei contratti di locazione. Inoltre, si applicano le leggi regionali e comunali sulla locazione e la conformità edilizia. È fortemente consigliato consultare un avvocato specializzato nella giurisdizione dove si trova la proprietà per assicurare che il contratto sia conforme alle leggi locali.
Generalmente sì, purché il contratto sia stipulato con termini di preavviso (es. 60 giorni). Se il contratto non specifica una durata o una clausola di rescissione, entrambe le parti possono recedere con un preavviso ragionevole (tipicamente 30-60 giorni secondo la legge). Se l'agente commette una violazione grave (es. malversazione, negligenza nella conformità normativa), il proprietario può rescindere immediatamente. È consigliabile aggiungere una sezione al contratto che chiarisca i termini di rescissione per evitare dispute.
La responsabilità dipende dalla causa del danno. Se il danno è causato da negligenza dell'agente (es. non ha effettuato manutenzione preventiva), l'agente è responsabile e il proprietario può chiedere il risarcimento. Se il danno è dovuto a forza maggiore (terremoto, alluvione) non prevenibile, generalmente né il proprietario né l'agente sono responsabili, purché le assicurazioni siano in vigore. Le polizze assicurative stipulate dall'agente proteggono il proprietario da questi scenari; se l'assicurazione non copre il danno, il proprietario e l'agente possono negoziare chi sostiene la perdita.
Il contratto di gestione della proprietà è fra proprietario e agente; il contratto di locazione è fra proprietario (o agente) e inquilino. La gestione disciplina chi gestisce la proprietà e con quale autorità; la locazione disciplina l'uso, la durata e il canone pagato dall'inquilino. Il contratto di gestione è una premessa necessaria: l'agente stipula locazioni per conto del proprietario secondo i poteri conferiti dal contratto di gestione.
Un incarico di intermediazione è limitato: l'agente trova un locatario e percepisce una commissione. Un contratto di gestione è più ampio e continuo: l'agente gestisce l'intera proprietà, stipula locazioni, effettua manutenzione, paga dipendenti e fornitori con i fondi della proprietà. La gestione è un rapporto di mandato onorario; l'intermediazione è una transazione specifica per la quale l'agente riceve una commissione una tantum.
Un contratto di mandato generico conferisce poteri di agire per conto di un'altra persona senza specificare oggetto o limiti. Questo contratto di gestione è un mandato specifico limitato alla proprietà descritta, con poteri ben delineati (locazione fino a X mesi, spese fino a Y euro). È più dettagliato e cautela sia il proprietario che l'agente definendo responsabilità, limiti decisionali e procedure di approvazione.
Un amministratore di condominio gestisce le aree comuni e le decisioni condominiali collettive, nominato dall'assemblea. Un agente di gestione della proprietà gestisce unità singole o intere proprietà private per conto di un proprietario. Sebbene possano coesistere, gli ambiti sono diversi: l'amministratore serve il condominio, l'agente serve il proprietario singolo. Se un'unità è in condominio, questo contratto regola la gestione dell'unità; l'amministratore gestisce la proprietà comune.
Proprietari di case, appartamenti e piccoli complessi residenziali affidano la ricerca di inquilini, riscossione canoni e manutenzione ordinaria a agenti.
Proprietari di edifici per uffici, negozi e spazi commerciali utilizzano questo contratto per delegare locazione e gestione strutturale a agenzie specializzate.
Proprietari di appartamenti in zone turistiche gestiscono attraverso agenti che curano pulizie, turnover frequente e compliance normativa su locazioni brevi.
Amministratori di condominio stipulano questo tipo di contratto per formalizzare incarichi da parte di proprietari singoli di unità, gestendo servizi comuni.
Fondi e investitori istituzionali affidano portfolio di proprietà a gestori professionali mediante contratti standardizzati per controllo operativo e reportistica.
Società di facility management sottoscrivono contratti di gestione per edifici complessi, curando manutenzione preventiva, compliance e servizi integrati.
Questo modello rispecchia la normativa italiana (Codice Civile artt. 1709-1730, D.Lgs. 98/2013). È adatto a proprietà in Italia. Consulta sempre un avvocato locale per conformità alle leggi regionali (es. Toscana, Emilia Romagna) e comunali sulla locazione e la sostenibilità energetica.
In Svizzera e Ticino, la disciplina del mandato è simile (Codice Civile svizzero artt. 394–406), ma differisce su assicurazioni obbligatorie, conformità energetica (etichetta CECE) e regole di locazione cantonali. Adatta il modello secondo la legislazione ticinese e consulta un avvocato svizzero-italiano specializzato.
| Percorso | Ideale per | Costo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Usa il modello | Proprietà semplice (casa singola o piccolo appartamento), agente locale noto, spese routine, basso rischio e complessità. | Gratis (modello); 0–20 minuti di personalizzazione autonoma. | 15–30 minuti: inserisci dati anagrafici, descrizione proprietà, soglie di spesa. |
| Modello + revisione legale | Proprietà medio-complessa (plurilocale, commerciale), agente nuovo, desideri protezione maggiore su poteri di firma e locazioni. | €150–300 (revisione avvocato locale). | 1–2 ore: completi il modello, un avvocato lo adatta alla tua giurisdizione, aggiunge clausole su durata, rescissione, arbitrato. |
| Redatto su misura | Portfolio ampio (multiple proprietà), agente società, poteri molto estesi, necessità di clausole su rinegoziazione canoni, subappaltatori, compliance complessa. | €500–1.500 (bozza custom da avvocato). | 3–5 giorni: avvocato redige contratto su misura, negozia clausole con agente, replica revisions. |
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