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È un documento legale che consente il trasferimento dei diritti e degli obblighi discendenti da un contratto preliminare di compravendita immobiliare da una parte (cedente) a un'altra (cessionario). Quando hai preliminarmente accordato l'acquisto di un immobile ma desideri cedere tale diritto a terzi — per ragioni finanziarie, societarie, o strategiche — la cessione di contratto è lo strumento appropriato. Il documento è disponibile in formato Word, modificabile online ed esportabile in PDF, e consente di trasferire la posizione di acquirente verso il venditore originario senza la necessità di rescindere e rinegoziare l'intero preliminare.
La mancanza di un documento formalizzato di cessione espone a rischi legali significativi. Senza un accordo scritto e registrato, il cedente potrebbe rimanere legalmente responsabile verso il venditore originario anche dopo il trasferimento dei diritti; il cessionario potrebbe trovarsi in posizione giuridicamente incerta e non potrebbe dimostrare di fronte al venditore o alle autorità la propria qualità di acquirente. Inoltre, le dispute sulla ripartizione degli oneri fiscali, sulla responsabilità per il mancato versamento della caparra, o sulle responsabilità per difetti della proprietà potrebbero trascinare entrambi in contenzioso. La cessione di contratto, debitamente registrata presso l'Agenzia delle Entrate, fornisce certezza giuridica, protegge il cedente dall'esonero delle responsabilità residue, vincula il cessionario al preliminare originario con termini chiari, e crea una traccia amministrativa che facilita la successiva stipula dell'atto notarile definitivo.
| Se la tua situazione è… | Usa questo modello |
|---|---|
| Quando il venditore originario acconsentisce espressamente al trasferimento | Cessione con consenso del venditore originario |
| Quando il cedente vuole mantenere diritti o opzioni specifiche | Cessione con clausola di riserva |
| Quando si cedono contemporaneamente più contratti immobiliari | Cessione in blocco di più preliminari |
| Quando si cede solo una percentuale dei diritti di acquisto | Cessione parziale di quota |
| Quando cedente e cessionario rimangono solidalmente responsabili | Cessione con responsabilità congiunta |
| Quando il cedente si riserva il diritto di riacquistare il preliminare | Cessione con opzione di riacquisto |
Perché conta: Rende impossibile verificare le condizioni, i dati del venditore, e l'immobile, compromettendo la validità della cessione.
Fix: Allega sempre il preliminare integrale come Allegato A al documento di cessione.
Perché conta: Il venditore potrebbe contestare la cessione e rifiutarsi di stipulare l'atto con il cessionario.
Fix: Richiedi e ottieni il consenso scritto del venditore prima di sottoscrivere la cessione, oppure includi una clausola che la subordina a tale consenso.
Perché conta: Il cedente potrebbe ritrovarsi legalmente responsabile verso il venditore per inadempienze del cessionario.
Fix: Specifica esplicitamente se il cedente si sgancia completamente o rimane corresponsabile; se rimane responsabile, assicurati una garanzia dal cessionario.
Perché conta: Rende il documento inesatto e difficile da registrare, causando rifiuti amministrativi.
Fix: Verifica tutte le date (sottoscrizione del preliminare, sottoscrizione della cessione) e i dati (nome, indirizzo, codice fiscale) con documenti originali.
Perché conta: Il cessionario potrebbe procrastinare indefinitamente, bloccando la transazione.
Fix: Inserisci sempre una data o un numero di giorni definiti entro cui il cessionario deve completare gli adempimenti e procedere all'atto notarile.
Perché conta: Sorgono dispute su chi paga le imposte, rallentando la registrazione e creando debiti imprevisti.
Fix: Assegna chiaramente al cessionario le spese di registrazione della cessione, l'imposta di bollo, e le imposte ipotecarie.
In linguaggio semplice: Definisce chiaramente il cedente e il cessionario, con i loro dati personali o societari, indirizzi e capacità giuridica.
TRA [IL NOME DELLA TUA IMPRESA], società costituita secondo le leggi di [STATO/PROVINCIA], con sede in [INDIRIZZO COMPLETO] (il Cedente), E [NOME DEL CESSIONARIO], persona fisica con domicilio in [INDIRIZZO] o società con sede in [INDIRIZZO] (il Cessionario).
Errore comune: Omettere la forma giuridica (persona fisica vs. società) o indicare indirizzi incompleti che rendono difficile l'identificazione legale.
In linguaggio semplice: Riporta i dati essenziali del contratto preliminare di vendita originario, compresa la data, le parti, la proprietà e il riferimento all'allegato.
Il Cedente ha stipulato un Accordo di Compravendita Immobiliare con [NOME] come Venditore, sottoscritto il [DATA], per la compravendita di proprietà immobiliare sita in [CITTÀ, PROVINCIA], come descritto in allegato A.
Errore comune: Non allegare il contratto originario o riportare date discordanti rispetto al documento originale.
In linguaggio semplice: Specifica che il cedente trasferisce integralmente al cessionario tutti i diritti, le facoltà e le opzioni derivanti dal contratto preliminare.
Il Cedente cede e trasferisce al Cessionario la totalità dei diritti, incluso il diritto di richiedere la stipula dell'atto notarile definitivo, e il diritto di subentrare nelle posizioni contrattuali verso il Venditore originario.
Errore comune: Non specificare se la cessione è totale o parziale, generando dubbi sulla portata del trasferimento.
In linguaggio semplice: Il cessionario assume tutti gli obblighi e le responsabilità derivanti dal preliminare, come il pagamento del prezzo, le imposte, e il rispetto dei tempi.
Il Cessionario assume e si obbliga al pagamento del prezzo convenuto, alle imposte di registro, di trascrizione e di bollo, nonché al rispetto dei termini e delle condizioni previsti dal preliminare originario.
Errore comune: Non chiarire se il cedente rimane responsabile verso il venditore originario o se è completamente esonerato.
In linguaggio semplice: Il cedente dichiara di avere la piena capacità e il diritto di cedere il preliminare, e che il contratto originario è valido e non è stato oggetto di controversie.
Il Cedente dichiara e garantisce di avere titolo e capacità giuridica per cedere il presente contratto, che il preliminare originario è valido, non modificato, e non è oggetto di controversie, reclami o azioni giudiziali.
Errore comune: Ometttere dichiarazioni di conformità al contratto originario, creando incertezza sulla validità della cessione.
In linguaggio semplice: Se richiesto, specifica se la cessione è subordinata al consenso esplicito del venditore originario o se è libera.
La presente cessione è subordinata al consenso scritto del Venditore originario, il quale dovrà essere comunicato entro [NUMERO] giorni dalla sottoscrizione del presente accordo.
Errore comune: Non indicare se il consenso è già stato ottenuto o se è ancora richiesto, creando ambiguità sulla praticabilità della cessione.
In linguaggio semplice: Definisce come il cessionario subentra negli obblighi pendenti, come versamenti di caparre, documenti da preparare, e comunicazioni con il notaio.
Il Cessionario subentra in tutte le obbligazioni ancora pendenti, incluse le versioni della caparra precedentemente concordate e la fornitura della documentazione richiesta dal Venditore per la stipula dell'atto definitivo.
Errore comune: Non specificare quali adempimenti già effettuati (es. caparra versata) rimangono a carico di chi.
In linguaggio semplice: Stabilisce chi è responsabile di eventuali danni, difetti, contenziosi o mutamenti della proprietà tra la sottoscrizione della cessione e l'atto definitivo.
Il Cessionario assume la responsabilità di qualsiasi danno, difetto o variazione che incida sulla proprietà oggetto dal momento della sottoscrizione della presente cessione.
Errore comune: Lasciare ambigua la responsabilità per eventuali litigi, ipoteche sopravvenute, o deterioramenti della proprietà.
In linguaggio semplice: Specifica come si dividono tra cedente e cessionario le spese di registrazione, imposta di bollo, e altre imposte relative alla cessione.
Il Cessionario sostiene tutte le spese di registrazione della presente cessione presso l'Agenzia delle Entrate, l'imposta di bollo, e qualsiasi altro onere fiscale derivante dal trasferimento.
Errore comune: Non attribuire chiaramente i costi, rischiando dispute sulla ripartizione economica della transazione.
In linguaggio semplice: Fissa il termine entro il quale il cessionario deve completare gli adempimenti e procedere alla stipula dell'atto definitivo.
Il Cessionario si impegna a completare la transazione e a procedere alla stipula dell'atto notarile entro [DATA O NUMERO DI GIORNI] dalla sottoscrizione della presente cessione.
Errore comune: Omettere una deadline definita, lasciando il cessionario in posizione di indefinita sospensione.
Raccogli i dati completi del cedente (ragione sociale, codice fiscale, sede legale se società; nome cognome, data di nascita, indirizzo se persona fisica) e del cessionario. Verifica che siano gli stessi soggetti del preliminare originario o autorizzati a cedere/ricevere.
💡 Se il cedente è una società, richiedi copia del documento di iscrizione al Registro delle Imprese per la firma autorizzata.
Procurati copia integrale del contratto preliminare di compravendita originario sottoscritto tra cedente e venditore. Verifica la data di sottoscrizione, i dati del venditore, e la descrizione catastale della proprietà.
💡 Assicurati che il preliminare sia regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, altrimenti non ha piena efficacia.
Inserisci la città, la provincia, l'indirizzo, e se disponibile il foglio, il numero di particella, e la sezione catastale. Riporta anche la superficie e la destinazione d'uso (residenziale, commerciale, ecc.).
💡 Copia direttamente dalla visura catastale per evitare errori che potrebbero invalidare la cessione.
Specifica se si cede il 100% dei diritti o una sola quota percentuale. Se parziale, indica la percentuale esatta e come cedente e cessionario condividono gli obblighi.
💡 Nelle cessioni parziali, è consigliabile richiedere il consenso scritto del venditore originario.
Decidi e scrivi se il cedente rimane responsabile verso il venditore oppure se è completamente esonerato. Se cessionario e cedente restano entrambi responsabili, usa il termine 'solidalmente'.
💡 Consigliato ottenere il consenso del venditore originario per evitare contenzioso futuro.
Indica chi paga l'imposta di registro della cessione, l'imposta di bollo, e le spese di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. In genere il cessionario li sostiene tutti.
💡 Consulta un commercialista per verificare il regime fiscale applicabile alla tua cessione.
Stabilisci una data o un numero di giorni entro i quali il cessionario deve completare la transazione e procedere all'atto notarile definitivo. Indicativamente 30–90 giorni dal preliminare.
💡 Includi clausole di penalità o diritto di recesso se il cessionario non rispetta il termine.
Firma il documento insieme al cessionario (preferibilmente davanti a testimone o notaio). Registralo presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni. Conserva copia autentica per il fascicolo immobiliare.
💡 Rivolgiti a un professionista (notaio o avvocato) per la registrazione se non hai familiarità con le procedure.
La cessione trasferisce il contratto preliminare esistente da cedente a cessionario, mantenendo i termini originari (prezzo, tempi, condizioni). Una nuova compravendita comporta una trattativa intera con il venditore, potenzialmente con prezzo e condizioni diversi. La cessione è più veloce e vincolante al preliminare originario.
Sì, se il preliminare non contiene un'esplicita autorizzazione a cedere. Per questo è consigliabile ottenere il consenso scritto del venditore prima di sottoscrivere la cessione. In alcuni casi il preliminare vieta le cessioni; verifica sempre il testo originario.
Dipende dalle clausole della cessione. Se non diversamente specificato, il cedente potrebbe rimanere corresponsabile. Per proteggerti, includi una clausola che trasferisca completamente la responsabilità al cessionario, oppure richiedi una garanzia fideiussoria.
Sì, la cessione di un preliminare deve essere registrata entro 20 giorni presso l'Agenzia delle Entrate con l'imposta di registro. Senza registrazione, non ha piena efficacia e il cessionario non può disporne.
Tipicamente: imposta di registro sulla cessione (2% del valore catastale o una quota forfettaria), imposta di bollo, onorari notarili per la registrazione (se non la fai da solo), e successivamente tutte le spese del preliminare originario (caparra, tasse, onorari notarili per l'atto definitivo).
Sì, è possibile cedere una percentuale parziale. Tuttavia, cedente e cessionario rimangono collegati al preliminare originario. È importante che il venditore autorizzi la cessione parziale e che le clausole di responsabilità siano chiare per entrambi.
Non esiste un termine legale fisso. Deve essere definito nella cessione stessa (es. 30, 60, 90 giorni). Se non è indicato, il cessionario potrebbe procrastinare indefinitamente. Consigliato includere una deadline e una clausola di penalità.
Non obbligatorio per legge, ma fortemente consigliato. Il notaio verifica l'identità, la capacità giuridica, la validità del preliminare originario, e registra il documento presso l'Agenzia. Riduce il rischio di contestazioni future.
Tecnicamente sì, ma il cessionario erediterà l'obbligo di versarla. È importante che il preliminare non contenga clausole di scioglimento per mancato versamento della caparra nel termine originario.
Il compromesso è un contratto preliminare più impegnativo e vincolante, spesso già sottoposto a registrazione. La cessione di preliminare trasferisce il compromesso stesso. Se non hai ancora un preliminare, devi prima stipularlo; se lo hai già, la cessione è la via corretta.
L'atto notarile è il trasferimento finale della proprietà, con piena efficacia erga omnes. Il preliminare (e la sua cessione) è una tappa precedente che vincola le parti. La cessione si usa prima dell'atto; una volta firmato l'atto, non puoi più cedere il preliminare.
Il mandato autorizza un intermediario a vendere a tuo nome, ma non trasferisce il contratto. La cessione trasferisce completamente i diritti al cessionario. Se vuoi che il cessionario diventi il nuovo proprietario (non un mandatario), usa la cessione.
Questi strumenti riguardano contratti di affitto, non di compravendita. Se il tuo preliminare è per l'acquisto (non per locazione), ricorri a questa cessione, non a una sublocazione.
Società di sviluppo e società immobiliari cedono preliminari a partner o a nuove società costituite per specifici progetti.
Agenti e agenzie immobiliari utilizzano cessioni per coordinare acquisti e vendite tra terzi, anche per operazioni di scambio.
Banche, fondi e istituti finanziari acquisiscono preliminari tramite cessione da debitori insolventi o per gestione del portafoglio crediti.
Società alberghiere e di gestione strutture ricettive cedono preliminari di immobili per espansione della catena.
Catene commerciali cedono preliminari di nuove sedi a filiali o franchise per standardizzare le operazioni di apertura.
Imprese edili cedono preliminari di lotti e immobili per suddividere il rischio di progetto tra committenti finali o partner costruttori.
Il modello segue la normativa italiana relativa ai contratti preliminari di compravendita immobiliare (articoli 1351–1469 del Codice Civile) e le procedure di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. È applicabile in tutte le regioni italiane.
In Svizzera (Ticino), la cessione di contratti immobiliari è regolata dal diritto civile ticinese e dalla Legge sulla trascrizione dei diritti reali immobiliari (LTDRRIM). Le procedure di registrazione e i termini differiscono da quelli italiani; si consiglia adattamento con professionista svizzero.
| Percorso | Ideale per | Costo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Usa il modello | Cessioni semplici tra parti fidate, senza controversie in sospeso, con preliminare chiaro e registrato. | Gratuito (modello) + 20–50 € registrazione DIY presso Agenzia Entrate. | 2–3 ore per compilazione e registrazione autonoma. |
| Modello + revisione legale | Cessioni di media complessità, cessioni parziali, o quando il cedente rimane corresponsabile e vuole garanzie. | Modello gratuito + 300–600 € per revisione legale e registrazione assistita. | 1–2 settimane tra compilazione, revisione professionale, e registrazione. |
| Redatto su misura | Cessioni complesse, con clausole di riacquisto, cessioni in blocco, o quando serve massima protezione legale del cedente. | 800–1.500 € per redazione completa + registrazione notarile. | 2–4 settimane, incluse verifiche catastali, consenso del venditore, e stipula. |
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