Download gratuito • Use como modelo • Imprima ou compartilhe
Uma planilha estruturada em Word que permite avaliar cada localização prospectiva do seu negócio identificando forças e fraquezas específicas. Você responde questões-chave sobre o local (tráfego, segurança, acessibilidade, infraestrutura), marca cada fator como força (S) ou fraqueza (W) em relação ao seu negócio, e depois compara os resultados entre múltiplos imóveis antes de assinar contrato. Formato simples, sem fórmulas complexas — editável em Word e pronto para download gratuito.
Escolher a localização errada é uma das principais causas de fracasso de negócios — mais caro corrigir depois que alugar ou comprar o imóvel. Esta planilha força você a aplicar critérios consistentes a cada local, organizando o processo de decisão em vez de deixar para impressão. Você documenta por que cada local é uma força ou fraqueza para seu modelo específico, não para qualquer negócio genérico. Isto reduz risco de arrependimento depois e fornece justificativa clara caso precise explicar a decisão para sócios, investidores ou sua equipe.
| Se sua situação é… | Use este modelo |
|---|---|
| Você está escolhendo entre dois imóveis ou endereços. | Versão padrão — duas localizações |
| Você quer comparar mais de dois locais de uma vez. | Versão expandida — até cinco localizações |
| Você quer atribuir pesos diferentes a cada fator de localização. | Versão com ponderação de critérios |
| Você quer incluir informação sobre locais de concorrentes próximos. | Versão com análise de concorrência |
| Você quer registrar aluguel mensal e ROI esperado de cada local. | Versão com dados de custo de aluguel |
Por que importa: Um escritório bonito em uma região com baixa segurança prejudica a operação e atração de clientes.
Fix: Inclua questões sobre proximidade de clientes, concorrência, infraestrutura local e segurança.
Por que importa: Um local com cinco pequenas fraquezas pode ser melhor que outro com uma fraqueza grave — se você não diferencia, escolhe errado.
Fix: Nas notas, marque com asterisco os fatores que são críticos para seu negócio.
Por que importa: Você pode perder informações importantes como histórico de crimes, dificuldades de acesso ou mudanças futuras na região.
Fix: Visite o local em diferentes dias e horários. Fale com negócios vizinhos. Pesquise dados públicos da região.
Por que importa: Gastar tempo avaliando um local claramente inadequado desvia da análise dos realmente viáveis.
Fix: Filtre a lista para apenas os locais que atendem seus critérios básicos (orçamento, tamanho, acessibilidade mínima).
Por que importa: A matemática não captura nuances — um fator pode ser tão importante que compensa todos os outros.
Fix: Use a planilha como ferramenta de organização, não como calculadora de decisão. Sempre aplique bom senso.
Por que importa: Cada pessoa vê diferentes riscos e oportunidades em uma localização. Uma perspectiva única é incompleta.
Fix: Peça a dois ou mais membros da equipe que preencham a planilha independentemente, depois compare e discuta diferenças.
Endereço completo ou identificador do imóvel que está sendo avaliado.
Aspecto específico do local (tráfego, segurança, custo, acesso, etc.) a ser avaliado.
Marque aqui se o local tem uma característica positiva para seu negócio.
Marque aqui se o local tem uma característica negativa para seu negócio.
Espaço para detalhar observações ou comentários sobre cada questão.
Contagem total de forças identificadas para cada localização.
Contagem total de fraquezas identificadas para cada localização.
Liste os endereços ou imóveis que você está considerando. Você pode avaliar dois ou mais locais na mesma planilha.
💡 Defina um prazo para coleta de informações — não adie a decisão indefinidamente.
Cada linha da planilha contém um fator importante de localização (proximidade a clientes, segurança, custo, etc.). Certifique-se de que você entende o que cada questão está avaliando.
💡 Se uma questão não se aplica ao seu tipo de negócio, você pode deixá-la em branco.
Para cada questão e cada localização, decida: este fator é uma força ou uma fraqueza para meu negócio? Marque a opção apropriada.
💡 Seja honesto — evite ser otimista demais sobre um local que você quer, ou pessimista sobre outro.
Se útil, escreva uma ou duas linhas explicando por que você marcou um fator como força ou fraqueza.
💡 Notas ajudam quando você revisita a planilha semanas depois ou compartilha com parceiros.
Some quantas forças e quantas fraquezas cada localização recebeu. Não é um cálculo complexo — apenas uma contagem simples.
💡 Se dois locais têm contagens iguais, use as notas para desempatar.
Revise os totalizadores. O local com mais forças e menos fraquezas é geralmente a melhor opção — mas considere também a importância de cada fator.
💡 Uma única fraqueza muito grave (como falta de estacionamento para um varejo) pode superar muitas forças pequenas.
O formato padrão suporta confortavelmente dois a três locais em uma página. Se você quer comparar mais, pode criar cópias adicionais da planilha ou reorganizar as colunas. Alguns usuários criam uma versão expandida com cinco ou mais localizações, tabuladas horizontalmente.
A planilha estruturada força você a aplicar os mesmos critérios a cada local. Uma lista informal de prós e contras pode variar em detalhe e inconsistência entre locais, tornando a comparação imprecisa. A planilha garante que você avalia maçã com maçã.
Sim, totalmente. Você pode avaliar seu local atual versus alternativas prospectivas. Isto ajuda a decidir se vale a pena se mudar ou ficar onde está.
Não — uma loja de varejo prioriza tráfego pedestre e visibilidade, enquanto um armazém de logística prioriza acesso de caminhões e proximidade a rodovias. Adapte as questões para seu setor específico. A planilha é um modelo — personalize-a.
Isto significa que, em critérios quantitativos, eles são equivalentes. Neste caso, use as notas qualitativas, a importância de fatores individuais ou critérios secundários (como custo, distância de sua casa, ou relacionamento com o proprietário) para desempatar.
Não — é um arquivo Word padrão, editável em qualquer versão do Microsoft Word, Google Docs ou equivalente. Não há fórmulas complexas, apenas um formulário simples. Você pode até imprimir e preencher à mão.
Sim. A planilha é editável e você pode enviá-la por e-mail para qualquer pessoa. Alguns usuários pedem ao imobiliário que preencha a primeira coluna com questões-chave, depois preenchem as respostas internamente.
Se você está na fase de decisão (agora), faça uma avaliação completa e definitiva. Se você já aluga/é proprietário e está considerando renovação, atualize anualmente ou quando houver grandes mudanças na região (nova via, novo shopping, mudança de segurança).
Não. Uma inspecção técnica por engenheiro ou inspetor de imóveis avalia a estrutura, sistemas, conformidade — coisas que esta planilha não cobre. Use a planilha para decidir *se* quer um imóvel. Se decidir que sim, contrate uma inspecção profissional.
A Planilha Condições do Local avalia qualitativo — se o local apoia seu modelo de negócio. Uma análise financeira calcula custo mensal, ROI e viabilidade orçamentária. Use ambas juntas: primeiro, identifique locais com boas características operacionais; depois, valide se o custo é aceitável.
Uma checklist é rápida mas superficial — apenas marca "sim" ou "não" para cada característica. Esta planilha é mais estruturada: força você a pensar em cada fator em relação ao *seu* negócio especificamente, e permite comparação sistemática entre múltiplos locais.
Um relatório técnico examina estrutura, instalações, conformidade regulatória. Esta planilha examina contexto operacional (segurança do bairro, clientela, infraestrutura). Os dois são complementares, não substituem um ao outro.
Ferramentas de dados imobiliários mostram preços regionais, tendências, vizinhança. Esta planilha aplica dados de mercado ao seu caso específico — você vê dados públicos, depois usa esta planilha para avaliar se um local *específico* é bom para *seu* negócio.
Avalia tráfego pedestre, visibilidade da vitrine, estacionamento e acessibilidade para clientes finais.
Foca em proximidade a transporte público, infraestrutura corporativa e imagem do bairro.
Prioriza acessibilidade para pacientes, segurança, proximidade a hospitais e estacionamento.
Analisa acesso a rodovias, espaço para carga/descarga, infraestrutura industrial e segurança de mercadorias.
Avalia tráfego de turistas, proximidade a atrações, visibilidade noturna e acessibilidade de clientes.
Considera segurança do bairro, estacionamento para responsáveis, proximidade a transporte e espaço para alunos.
| Caminho | Melhor para | Custo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Use o modelo | Você está na fase inicial, quer fazer uma avaliação rápida entre dois ou três locais. | Gratuito (download do modelo) | 30 minutos a 1 hora para completar |
| Modelo + revisão profissional | Você quer preencher a planilha e depois validar seus critérios com imobiliário ou consultor. | Gratuito modelo + taxa de consultor (R$ 300–800 para revisão) | 1–2 horas de trabalho, mais tempo de consultor |
| Redigido sob medida | Você é uma grande empresa ou franquiadora com critérios muito específicos de localização que requerem modelo customizado. | R$ 1.500–5.000+ para análise profissional completa | Semanas — levantamento de dados, análise, relatório |
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